Les dispositifs fiscaux immobiliers à travers les âges... Et les ministres !

Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place depuis quelques décennies représentent un véritable "who's who" des ministères du logement, de la culture, du tourisme ou de l'outremer.

Ils donnent, par définition, la possibilité aux investisseurs particuliers de diminuer leur pression fiscale en échange d'un encouragement à l'investissement et à la prise de risque financière pour le bénéfice de tous : quand le bâtiment va, tout va !

Malheureusement, la complexité de ces dispositifs est telle que souvent leur exploitation par ces mêmes particuliers se fait mal à propos.
Quoiqu'il en soit ces dispositifs ont bien souvent tous en commun :

d'avoir pour but de dynamiser l'économie

d'être prévus pour des contribuables fortement imposés,

d'être largement exploités par de grands groupes immobiliers qui dénaturent leur caractère populaire par des montages complexes dans lesquels le particulier a souvent plus à perdre qu'à gagner.

Un rapide tour d'horizon nous permet, chronologiquement de commencer par :

La loi Malraux de 1962.
Elle permet une exonération totale du déficit foncier lié à l'investissement;
Cet investissement intéresse plus particulièrement les contribuables des tranches les plus élevés de l'impôt sur le revenu, ainsi que les contribuables redevables de l'ISF.

Son caractère très spécifique lié aux monuments historique n'en fait pas un dispositif populaire facilement exploitable.

La loi Perissol du 1 janvier 1996 au 31 août 1999
Elle consistait à déduire des revenus « net imposable » jusqu’à 80% du montant de l’acquisition, sur une période de 24 ans au maximum.
Soit 50 % sur 9 ans puis le tout prorogable sur 15 ans supplémentaires.
L'ensemble concernant les contribuables imposés à plus de 30 %.

Bien entendu, cette loi a fait l'objet d'applications massives par des grands promoteurs immobiliers, souvent au détriment des "petits" investisseurs. Seule la flambée de l'immobilier à partir de 1998 à permis à certains de réaliser de rentabiliser leurs opérations.

La loi Besson du 1 janvier 1999 (elle remplace la précédente)
Elle concerne l'investissement locatif dans l'ancien.
Elle permet une déduction de 65 % du montant de l'investissement de son revenu foncier sur 9 ans.
Elle concerne les contribuables fortement imposés et ayant des revenus locatifs.

Loi de Robien du 3 avril 2003 au 30 août 2006
Remplacant la loi Perissol dans le neuf, elle consiste à déduire des revenus nets imposables jusqu’à 65% du montant de l’acquisition, et ce sur une période de 15 ans au maximum, les loyers étant plafonnés.

Concernant les contribuables imposés à partir de 14 %, elle a été largement exploitée par de nombreux promoteurs ou grands groupes immobiliers, et représente un des dispositifs ayant fait l'objet de plus de spéculation voire de pratiques douteuses au détriment des petits investisseurs.

Loi Girardin du 23 juillet 2003
Elle vise à aider l’économie des Départements et Territoires d’Outre-Mer. Le volet immobilier
permet une rRéduction d’impôts de 40% à 50% du montant de l’investissement sur 5 ans.

La loi Demessine du 1er Janvier 2005 au 31 décembre 2010
Elle concerne les "Résidences services". Elles sont principalement situées dans des Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) précisées par la loi.
Elle permet 25% du montant de l’investissement total étalé sur 6 ans.

C'est encore un dispositif qui a fait l'objet de spéculations particulièrement soignées par de grandes société d'investissement : biens survendus, constructions bâclées, surfacturation des services, emplacements peu rentables, constructions trop nombreuses...
Les investisseurs privés ne voient que rarement les bénéfices de leurs défiscalisation.

La loi Borloo du 1er septembre 2006 (avec effet rétroactif au 1er janvier 2006)
Elle permet l'amortissement du bien jusqu'à 65 % sur 15 ans.
Elle s'adresse aux contribuables imposés à partir de 14 % et remplace le dispositif Robien.

La plupart de ces dispositifs, mis en place dans un but de régulation ou de dynamisation des marchés, ont souvent fait l'objet d'une exploitation systématique par les principaux acteurs du marché immobilier, et ce souvent au détriment des petit contribuables.

L'intérêt de la défiscalisation est pourtant d'autant moins important que l'on est moins imposé !

Cette constatation de bon sens n'est malheureusement pas toujours suivie et c'est trop souvent que l'on retrouve des petits contribuables dont le patrimoine est fortement engagé dans des produits immobiliers hautement financiarisés et dont la rentabilité n'est malheureusement pas proportionnelle au risque encouru.