Un manque de 1 million de logements correspondrait à 2,4 millions de personnes vivant dans la rue (un ménage = 2,4 personnes en moyenne).

Nous n’en sommes heureusement pas encore là ! Il existe certes un certain déficit de logements, qui pousse les acquéreurs à dépenser « autant qu’ils le peuvent » pour se loger (selon les critères de solvabilité admis par les banques et les bailleurs), mais on est loin du million de logements manquants.

La pénurie ne peut expliquer à elle seule la flambée des prix dans la mesure où elle existe depuis des décennies, alors que la flambée délirante des prix n’a « que » 10 ans. De plus, cela fait quelques années qu’il se construit chaque année environ 100000 logements de plus que l’augmentation annuelle du nombre de ménages (cela fait 25 ans que l’on n’a pas autant construit).

Une fois que le déficit de logements sera comblé, il n’y aura donc plus aucune justification à ces prix décorrélés de toute réalité économique.

Faux.

La France est un des pays les plus chers au monde.

Concernant la comparaison internationale, si quelques capitales européennes ont des prix immobiliers plus élevés, comme Londres, d'autres, comme Berlin, sont caractérisées par des prix largement inférieurs aux nôtres. La France n’est pas en bas de tableau contrairement aux idées reçues, et c’est de toutes façons le contexte local qui explique les prix (salaires, densités de population, politique des banques…).

Faux!

Les prix au Japon ont été divisés par deux en 15 ans, ils ont perdu près de 40% en Ile de France entre 1991 et 1998 et baissent depuis un an aux USA. Une trop forte hausse est systématiquement suivie d’une baisse tout aussi importante (et la hausse actuelle est historiquement inédite par sa violence).

Les statistiques de l'immobilier sont largement contestables.

Les statistiques des notaires portent sur les promesses de ventes effectuées il y a 6 mois (le temps qu’elles se transforment en vente et que les données soient collectées), tandis que la FNAIM utilise un indice lissé sur 24 mois pour atténuer les variations saisonnières.

Par exemple, quand la FNAIM annonce en janvier de l'année N+2 que les prix de l'immobilier ont augmenté de 8%, pour arriver à ce chiffre, elle fait la moyenne des prix de l'immobilier de l'année N+1, ensuite la moyenne de l'année N, et elle compare la croissance entre ces deux moyennes. Cela ne signifie donc pas que les prix de l'immobilier de janvier N+2 sont plus élevés de 8% que les prix de l'immobilier de janvier N+1. Juste que la moyenne des prix l'année N+1 est supérieure de 8% à la moyenne des prix de l'année N... Ce qui peut masquer des évolutions récentes marquées !

Ces indices ne peuvent vous informer d’une baisse de prix qu’avec 6 mois de retard minimum. Les statistiques basées sur des échantillons de transaction ou sur des ventes non réalisées (prix « affichés », ne reflétant pas l’évolution des marges de négociation, en forte hausse depuis quelques mois, ou prix des promesses de vente, de plus en plus souvent annulées faute d’acceptation du prêt) ont encore moins de valeur.

De plus, des statistiques basées sur le « prix moyen du m2 vendu » mélangent deux paramètres : l’évolution du prix d’un bien donné mais également l’évolution du type de bien vendu (le prix au m2 d’un studio ou d’un bien haut de gamme est plus élevé que celui d’un appartement familial). Cette seule donnée ne reflète donc pas la variation de prix d’un type de biens donné.

Ainsi en période de bulle, quand certains acheteurs ne peuvent acheter plus que des petites surfaces (les moins chères en prix total) , et lorsque il n'y a plus que les biens les moins chers qui se vendent, paradoxalement, cela fait monter les statistiques du prix au m2. On a l'impression que les prix de l'immobilier (indiqués au m2) continuent à augmenter alors qu'en fait le marché est déjà bloqué, une partie des biens (les plus grands) ne se vendent plus...

Vous remarquerez d’ailleurs que les seuls indicateurs dont on dispose en France se limitent quasiment à ceux communiqués par les agents immobiliers ou les notaires, c’est à dire par des professions qui ont un intérêt direct à la hausse des prix.

Churchill disait "Je ne crois qu'aux statistiques que j'ai moi-même trafiquées".

Les taux bas sont un piège.

Que se passe-t-il en cas de baisse des taux ?

La baisse des taux a un effet inflationniste sur les prix de l'immobilier et la durée des prêts.

En 2007 en France, la moitié des prêts étaient octroyés sur plus de 25 ans :
http://www.bulle-immobiliere.org/graphique_france_duree_moyenne_des_cre…

Les acheteurs disposent d'un budget plus élevé. Ils vont donc plus facilement accéder aux demandes des vendeurs qui essayent logiquement d'augmenter les prix le plus possible. C'est ce qui s'est passé ces dernières années avec des hausses atteignant parfois 15% par an.

Résulat : les ménages français sont endettés à plus de 70% de leurs revenus en 2006, contre 50% en 1997 :
http://www.bulle-immobiliere.org/graphique_france_taux_d_endettement_de…

La baisse des taux n'explique à elle seule la bulle immobilière, car l'Allemagne et le Japon n'ont pas connu de bulle. Cependant la baisse des taux a créé une situation favorable au développement d'une bulle immobilière, particulièrement marquée en France, en Espagne et au Royaume-Uni.

Que se passe-t-il en cas de hausse des taux ?

Quand les taux remontent, c'est l'inverse qui se produit :

D'une part la somme totale empruntée est plus faible,

D'autre part la durée des crédits est plus courte (le coût du crédit dissuade les crédits longs).

Les acheteurs disposent d'un plus faible budget. Pour vendre, les vendeurs sont obligés de baisser les prix. Mais l’acheteur reste gagnant car, avec des taux élevés, les durées d’emprunt sont beaucoup plus courtes (à cause du phénomène de plafonnement des sommes empruntable sur les durées de remboursement élevées).

Pour le comprendre, il faut analyser les taux d'effort des ménages : la part de remboursement sur le total des revenus.

Aux Etats-Unis, on constate un taux d'effort inversement corrélé aux taux d'intérêt :
http://www.bulle-immobiliere.org/graphique_US_taux_d_effort

Enfin, lorsque nos parents ont acheté à taux élevé, l’inflation était particulièrement forte, et les salaires augmentaient en conséquence : le poids du remboursement du crédit dans le budget devenait donc rapidement négligeable, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui.

Les achats d’étrangers en France ne représentent que 4% environ des ventes.

Leur influence sur le marché est donc négligeable. De plus, ils se concentrent sur certaines zones bien identifiées (certains quartiers de Paris mais pas la banlieue, certaines zones de villégiature…). De plus, la montée de l’Euro et l’augmentation des prix immobiliers en France commencent à les amener à s’intéresser à d’autres pays, comme l’Europe de l’Est.

C'est vrai sur le long terme : une fois le crédit remboursé, acheter revient toujours moins cher que louer.

Mais les frais liés à l’acquisition d’un logement (frais de transaction –agence et notaire-, intérêts d’emprunt –très élevés pendant les premières années de remboursement-, coût du déménagement) sont importants et donc longs à amortir. Il ne faut pas oublier que le propriétaire doit également payer l’impôt foncier et l’entretien. Il faut donc être certain de pouvoir rester longtemps dans un bien immobilier pour amortir son achat.

Acheter en empruntant sur 20 ans pour revendre après 2, 3, ou même 5 ans vu les prix actuels est rarement rentable économiquement…sauf bien sûr si entre temps la valeur du bien immobilier acquis augmente de 10% par an, comme cela a été le cas entre 1998 et 2005 (mais ce temps est clairement révolu).

Et que dire en cas de baisse des prix de l'immobilier !

C'est une phrase qu'on peut entendre parfois "être chez soi", "avoir son chez soi" serait l'apanage du propriétaire et non du locataire.

Pourtant, un locataire quand il loue un logement, est officiellement chez lui. Il a un contrat de bail clair, il paie un service, celui d'être chez lui. Il peut même changer la serrure et avoir ses clés, sans aucun souci. Le propriétaire n'a pas le droit de venir dans le logement sans l'autorisation du locataire.

Son bail peut être de 3, 6 ou 9 ans. Durant toute cette période, tant qu'il assume ses obligations, il est chez lui. Le bailleur ne peut reprendre son logement que dans des conditions bien précises, et lorsque le bail arrive à échéance (dans 3 ans, 6 ou 9 ans), selon des procédures bien précises. Et le bailleur doit avoir un motif valable pour donner congé au locataire, même quand le bail arrive à échéance. (congé pour vente, reprise pour loger quelqu'un de sa famille etc). Si le bailleur donne congé au locataire soi-disant pour vendre et que finalement il garde le logement pour lui et n'en fait rien, il peut être condamné.

De plus, les locataires ont tout à fait le droit de repeindre les murs de la couleur qu'ils souhaitent, de changer les revêtements, de faire des amménagements sans demander d'autorisation au propriétaire... La seule chose qu'ils n'ont pas le droit de faire seuls, c'est de transformer la chose louée, abattre un mur par exemple, transformer un appartement en salle de sport ! Et encore, si le locataire souhaite faire des travaux plus conséquents, il peut demander l'autorisation au propriétaire que ce dernier peut lui accorder, voire s'arranger avec lui pour financer les travaux. Bien des choses sont possibles en étant locataire !

Et puis les propriétaires, tant qu'ils n'ont pas remboursé leur crédit à la banque, s'ils ont financé par ce moyen le logement, restent à la merci de celle-ci en cas de pépin financier, s'ils n'arrivent pas à rembourser leur crédit. Quelque part, ils restent locataire de leur banque. Les vrais propriétaires sont ceux qui ont remboursé leur crédit sur le logement. Est-ce que cela signifie que les propriétaires remboursant leur crédit ne sont pas "chez eux" ? Et bien si, au même titre que les locataires, ils sont chez eux, tant qu'ils remplissent leur part d'obligation vis-à-vis du logement, notamment payer !

"Etre chez soi" à quoi cela correspond-il ? Peut-être au sentiment de sécurité, une certaine notion du foyer. Mais on n'est pas plus en sécurité dans son logement en étant locataire ou propriétaire remboursant un crédit, ou même propriétaire ayant fini de payer. Il y a toujours des loyers, des mensualités de crédit, des charges, de la rénovation, des taxes foncières. Si on ne peut plus payer, on doit quitter son logement. Selon que l'on soit locataire ou accédant à la propriété ou propriétaire, cela engendre aussi des frais que les personnes peuvent plus ou moins assumer selon leur situation et le motif de leur non-solvabilité.

Etre "chez soi" ce n'est pas tant la propriété des murs, c'est plutôt se sentir "bien chez soi" et rester libre. Pour certaines personnes la liberté, c'est de posséder, pour d'autres, c'est la facilité de mobilité !

Cela a été vrai jusqu'à présent, mais rien ne prouve que cela va continuer.

Se baser sur l’observation du siècle et demi passé pour anticiper l'évolution à venir du marché revient à oublier une règle de base de l'économie: « Les performances du passé ne présagent pas des performances futures ».

Jusqu’à présent, les fondamentaux économiques et démographiques (accroissement des richesses et de la population) ont justifié une hausse des prix des logements ; mais la faiblesse de la natalité dans les pays occidentaux et nos difficultés économiques engendreront très certainement un retournement de tendance dans quelques années (prévu entre 2030 et 2050 pour la France). On se retrouvera alors en sur-disponibilité de logements, avec un effet sur les prix évident… d'autant plus que les nouvelles méthodes de constructions, plus économiques en énergie, contribueront à dévaloriser une grande partie du parc de logements existant.