Pour comprendre l'importance de la bulle immobilière actuelle, un petit graphique vaut parfois bien des commentaires.

En temps normal, l'évolution des prix immobiliers reste confinée dans un "tunnel de Friggit" en oscillant de plus ou moins 10% autour d'une tendance historique (moyenne).

Comme on peut le constater sur ce graphique, une première bulle a éclaté en 1990-1991. Puis les prix de l'immobilier sont repartis à la hausse en 1997 pour franchir le tunnel à la hausse en 2001. Nous constatons également que cette bulle est beaucoup plus importante en intensité. En effet, contrairement aux années 1990-1991 ou seule la ville de Paris était concernée (également quelques endroits de Côte d'Azur), la bulle actuelle concerne toute la France.

Vous pouvez télécharger des données et documents sur le site de l'adef.org : Séries longues

Sources des données : Jacques Friggit

La bulle immobilière est un phénomène complexe, avec des intéractions psychologiques, sociologiques et économiques.
Etudions la gestation de la bulle immobilière et ses facteurs déclencheurs, sous l'angle économique.

Traditionnellement, on considère l'année 2000 comme le début de la bulle immobilière.
Etudions la période allant de 1996 à 2004, qui encadre cette période.

La hausse du pouvoir d'achat

D'un part, il peut considérer l'évolution des revenus des ménages par rapport à l'inflation.

La bulle immobilière s'est développée sur un terreau très particulier, mêlant faible inflation et hausse des revenus. Durant la période, on constate une hausse du pouvoir d'achat des ménages, particulièrement marquée pour les ménages à faible revenu, souvent composés de primo-accédants :

Graphique : Evolution comparée des revenus des ménages et de l'inflation

La politique monétaire

D'autre part, on peut considérer la politique monétaire.

A partir de 1995, les banques centrales ont la mauvaise idée d'abaisser leurs taux directeurs.
Déjà il s'agit de sauver des spéculateurs du krach de la bulle internet.

Les taux d'intérêt des prêts bancaires baissent régulièrement pour atteindre des niveaux très bas.

Graphique : Evolution des taux d'intérêt des prêts bancaires

La solvabilité des ménages

Ces effets se sont combinés pour resolvabiliser les ménages, via :

L'alongement de la durée du crédit (qui permet d'emprunter plus) = effet durée.

La baisse du prix de l'argent = effet taux.

La hausse du pouvoir d'achat = effet revenu.

Cependant, on constate que la hausse des prix dépasse de loin la hausse de solvabilité.

Graphique : Evolution de la capacité d'emprunt d'un ménage ne bénéficiant ni du PTZ ni d'une aide personnelle

Il semblerait que les revenus, la faible inflation et la baisse des taux bancaires aient consitué le premier combustible de la bulle immobilière.

Cependant, à partir de 2004, on constate que la bulle se développe de manière autonome :

Le marché repose dès lors essentiellement sur des croyances religieuses dans un monde nouveau, basé sur l'immobilier, avec un marketing agressif visant à rabattre un maximum de pigeons vers les organismes bancaires. A partir de 2004, c'est une période d'euphorie, où l'immobilier est un nouvel Eldorado.

Aujourd'hui, en 2008, la situation est radicalement différente :

Retour de l'inflation qui désolvabilise les ménages.

Stagnation des revenus et crise économique.

Hausse des taux d'intérêt, surendettement, faillites personnelles, hausse des taux, etc ...

Attachez vos ceintures ...

Source des graphiques : L'accession à quel prix ? ADIL, 2007
Une des meilleurs études publiées par un organisme indépendant.

Le primo-accédant est un ménage n'ayant jamais été propriétaire d'un bien immobilier et qui achète pour la première fois un logement destiné à son propre usage.

L'importance des primo-accédants est totalement ignorée du grand public.
Les études des professionnels évitent soigneusement cette problématique et se concentrent sur les prix.

Faites un test : posez à votre entourage la question du pourcentage de primo-accédants par rapport aux ventes totales. Généralement, les réponses sont proches de 20%. En fait, les primo-accédants sont les pilliers du marché :

Les primo-accédants sont la principale composante de la demande en logements (entre 54% et 76% des transactions).

Les primo-accédants permettent les mutations dans l'ancien (en vendeur vend et rachète ailleurs).

Les primo-accédants s'endettent lourdement, souvent sur 25 ans à 30 ans. C'est une source nouvelle de financement, alors que les mutation sont des transferts d'investissement. C'est l'argent des primo-accédants qui finance les activités de construction, les banques et les vendeurs qui tentent de dépenser leurs plus-values par tous les moyens (4x4, montre bling-bling, bons du trésor américain, etc...).

Durant la précédente crise de l'immobilier, entre 1992 et 1995, le nombre d'acquisitions réalisées par des primo-accédants était compris entre 200.000 et 300.000 par an, un chiffre jugé comme normal par rapport à l'augmentation du nombre de ménages. D'ailleurs à cette époque, personne n'envisageait la possibilité d'une bulle immobilière, tant notre pays vieillit rapidement.

Cependant, contre toute attente, depuis l'année 1996, le nombre d'acquisitions par des primo-accédants s'établie à un niveau élevé de plus de 360.000 achats par an. Par exemple, le nombre d'acquisitions s'établie à 475.000 en 2005, soit deux fois plus qu'en 1993.

L'augmentation importante du nombre de primo-accédants est liée à la baisse des taux et à la politique des banques, qui ont permis à de jeunes couples sans moyen de s'endetter à 100% sur 25 ans à 30 ans. Les primo-accédants (et leurs économies) sont le principal combustible de la bulle immobilière.

Cependant ....

L'augmentation importante du nombre de primo-accédants suggère que les achats seraient anticipés.
D'un point de vue marketing, 2005 constitue une année faste, avec deux fois plus d'achats de primo-accédants qu'à la normale.

On peut imaginer le retour d'années creuses ... un peu comme durant l'opération de la Baladurette.
En 2006 et 2007, le nombre de primo-accédant a baissé, sans que l'on connaisse ce chiffre avec exactititude.

Depuis le début officiel de la crise financière en Juillet 2007, on peut se demander si le marché ne connaitrait pas un double-effet kiss-kool :

Baisse du nombre de primo-accédants par épuisement de la ressource naturelle (années creuses).

Baisse de la solvabilité des ménages restants, conditions de crédits plus dures.

Bref ... un joli feu d'artifice en perspective, car après 12 années de présence constante des primo-accédants depuis 1996, il faudra peut-être partir à leur recherche avec le même soin qu'on met pour sauver le soldat Ryan.

Source : ORHA étude n°600563 Décembre 2006, page 4

Un signe de bulle immobilière : le prix des logements progresse plus vite que le coût de la construction.

L'écart de prix est lié à la faible élasticité de la production de logements.
L'écart sera nécessairement comblé par une baisse des prix, des logements neufs et anciens.

Source : http://www.insee.fr/fr/ffc/chifcle_fiche.asp?tab_id=521

Le marché de l'immobilier est un marché saisonnier, avec un pic d'activité au printemps et un creux d'activité durant l'hiver.
L'activité commerciale des agences immobilière est très sensible au moral des ménages.

Pour gommer les effets conjoncturels et saisonnier,s les professionnels ne publient jamais des prix instantanés.
Généralement, les prix publiés sont des moyennes mobiles sur 1 à 2 ans.

Dans les métiers de la finance, personne n'accepterai d'acheter des titres sur la base d'informations aussi anciennes.
Pour illuster cet exemple, nous publions un graphique récent du CAC40 comparé à sa moyenne mobile sur 2 ans.

On notera que la crise du suprime (=krach immobilier) passe totalement inaperçue.
En économie, les courbes sont rarement arrondies. Une courbe arrondie est souvent truquée.

Fiez-vous à votre instinct, étudiez le marché local et visitez des centaines de biens. Et négociez !

Sur ce graphique, on constate l'évolution des prix en spirale (ou volute), caractéristique d'une bulle immobilière.

Source : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1082/graphiques.html#graphique2

Pour un même budget de ménage, on compare :

La surface moyenne pouvant être acquise par achat (A),

La surface moyenne pouvant être louée (L).

Le rapport étudié est A divisé par L.

En 1998, les prix de l'immobilier sur le marché de l'ancien atteignent leur point bas.
Il est alors beaucoup plus intéressant d'acheter.

A partir de 2003, la hausse des prix de l'immobilier ne permet plus d'acheter une surface comparable à celle que l'on pourrait louer.
Depuis 2003, la location a un net avantage en terme de surface.

Graphique : Opportunité d'acheter / coût de location 2005

Le graphique se lit de la façon suivante : pour 100 mètres carrés loués, on pouvait acheter 130 mètres carrés en en 1997.

Source : La soutenabilité des prix de l’immobilier aux États-Unis et en Europe, Banque de France

Le rendement relatif de l’investissement locatif est calculé ici de manière restrictive, c'est à dire sans prise en compte de l'évolution future des loyers, qui constitue une forme « d’assurance contre l’inflation ».

Dans ce cadre, la rentabilité n’atteint que 0,2 % en 2005. On peut par ailleurs relever que sans les perspectives de plus-value spéculative liées à la bulle immobilière, l’attractivité de l’investissement locatif serait faible.

Graphique : Rendement locatif sans prise en compte de l'évolution future des loyers en France

Source : La soutenabilité des prix de l’immobilier aux États-Unis et en Europe, Banque de France

On notera que le nombre de logements commencés est en hausse constante depuis 1992.
En 2006, la France a rejoint les records historiques de mise en chantier.

Source : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1145/graphiques.html#graphique2

Sur ce graphique, on constate que la production de surface est en progrès constant.
C'est un démenti formel de la théorie de "pénurie de logements", puisqu'on construit toujours plus depuis 1995.

Source : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1145/graphiques.html#graphique3

La bulle immobilière a provoqué l'envolée de l'endettement des ménages.

D'un point de vue macro-économique, on notera l'inutilité de la hausse de l'endettement des ménages. La revente de biens immobiliers entre ménages ne créé pas de richesse supplémentaire pour la nation.

Les grands gagnants de ce petit manège sont les banques et les institutions financières.

Graphique : Endettement des ménages et des sociétés non financières (hors actions)

Source : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1137/graphiques.html#graphique

Graphique en cours de réalisation.

Le prix Nobel d'Economie Joseph Stiglitz définit une bulle de la manière suivante :

"Une bulle est un état du marché dans lequel la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix."

Pour simplifier, la bulle provoque une ruée sur les marchés.
Il en résultat une anticipation des achats.
Comment déceler cette anticipation des achats ?

Dans le domaine de l'immobilier, il suffit d'analyser la structure par âge des emprunteurs.
Les emprunteurs sont de plus en plus jeunes.
30% des emprunteurs achètent avant 30 ans, alors qu'ils n'étaient que 10% auparavant.

C'est autant de clients en moins durant les années à venir.

Source : FNAIM, lettre de conjoncture n°50 - page 7 (données Meilleurtaux.com)

En 2007, la moitié des prêts a été octroyée pour une durée supérieure à 25 ans :

Quelles sont les conséquences d'un tel endettement ?

A notre avis, le poids du crédit sur les finances des ménages est énorme.
En effet, les ménages empruntent souvent à la limite de 30% de leurs revenus.

En outre, il en résulte une moinde mobilité géographique et professionnelle.
Les ménages surendettés deviennent sensibles à tout accident de la vie.

On peut craindre un ralentissement durable de la consommation, comme au Japon.

Source : FNAIM, lettre de conjoncture n°50 - page 7 (données Meilleurtaux.com)

Le marché de l'immobilier est saisonnier. Dans le jargon immobilier, la période des mutations correspond à la meilleure période de l'année pour vendre. Cette période s'étend à partir du retour des beaux jours, de mars à Juin. La signature chez le notaire intervient entre le deuxième et le troisième trimestre.

L'INSEE connaît bien ces mouvement saisonniers et ... corrige les prix des logements en conséquence.

Graphique : Coefficient saisonnier de redressement des prix

Champ : logements anciens à Paris et en province. Lecture : au 3e trimestre 2005, l'indice des maisons en Île-de-France est supérieur de 2,5 % à l'indice corrigé des variations saisonnières. Sources : Chambre interdépartementale des notaires de Paris (indices franciliens), Perval (autres régions), Insee.
Source du graphique : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1082/graphiques.html#graphique4

Nos avis :

Le redressement statistique des prix a pour effet de lisser la hausse des prix. Certains acheteurs ont tendance à croire que la hausse des prix est inéluctable. Il en résulte une rumeur de hausse des prix de l'immobilier, qui nourrit la bulle immobilière. De notre point de vue, il serait plus sain de publier des chiffres non-redressés, pour laisser à l'acheteur le libre-arbitre de ses choix. Les statisticiens ne sont pas à la solde des agents immobiliers, qui aimeraient bien avoir des clients toute l'année.

Les biens immobiliers encore présents sur le marché en Juin sont généralement des biens invendus ... En hiver, n'achetez jamais un bien immobilier au prix affiché. Négociez, sans quoi vous êtes un vrai pigeon !

Les indices mensuels de prix publiés en hiver par les professionnels de l'immobilier sont parfois décorellés de la réalité, car il sont généralement redressés et que les écarts mensuels sont lourdement influencés par les redressements.
4. La période de mutation pourrait être liée à un changement hormonal due au retour du printemps. De nombreux couples ont tendance à se coeureller durant les mois d'hiver et font la paix au retour du printemps, en formulant des projets communs. Il s'agit d'une transformation hormonale visant, dans l'état de nature, à assurer la reproduction. Un peu à la manière d'un oiseau qui constuit son nid. Mais en période de bulle immobilière, acheter durant les mois d'été peut être un désastre financier. Ecoutez votre raison et pas vos hormones ! Préférez un achat durant l'hiver, quand tout le monde fait grise mine.

La France est devenue une économie de rentiers. La part des revenus du patrimoine (y compris les loyers) a été multipliée par plus de deux depuis 1959, passant de 10 % à près de 25 % du RDB.

Cette évolution rend les ménages particulièrement sensibles à une chute de la bourse ou à la baisse des prix de l'immobilier. Toute baisse des prix de l'immobilier influe également sur l'effet richesse et la consommation des ménages. Danger !

Graphique : Composition du revenu des ménages

Source : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1136/graphiques.html#graphique3

En France, la majorité des emplois dans la construction sont des emplois intérimaires :

Source : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1145/graphiques.html#graphique1

Mettre à jour cet excellent graphique de Gandalf.

Graphique en cours de réalisation.

Source : http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/3ea8f854b6eba923/Historiquede…

Graphique en cours de réalisation.

Source : http://www.indices.insee.fr/bsweb/servlet/tableau.csv?action=BS_SERIE_D…

Indices trimestriels des prix de présentation des petites annonces publiées sur le site EntreParticuliers.com

• Dernière mise à jour de cet indice

Méthodologie de l'indice :

Après gestion des valeurs extrêmes, les prix sont observés sur 7 grands segments géographiques (Ile de France, Rhône Alpes, Arc méditerranéen, Sud-Ouest, Ouest, Nord, Est) qui permettent un suivi mensuel. Ces ensembles, à ce jour, n’intègrent pas le monde rural. Les indices France résultent de sous-indices régionaux pour lesquels chaque contribution est fixe. Les prix mentionnés, issus des prix d’offre, sont corrigés des taux de négociation éventuels consentis par les vendeurs. Participent au calcul de l’indice d’une période, toutes les annonces émises sur trois mois. Deux périodes successives ont ainsi deux mois en commun, les variations indiciaires sont dues à l’entrée du mois le plus récent comme à la sortie du mois le plus ancien.

Source : EntreParticuliers.com

Alors que l’immobilier était le secteur le plus dynamique en termes de créations d’entreprises depuis 2002, c’est le secteur pour lequel la hausse est la plus faible en 2007 (+ 3 %).

Les premiers signes de ralentissement se font sentir en mai 2007, puis plus nettement en juillet et les mois suivants.

Pour les agences immobilières, qui représentent un tiers des créations du secteur immobilier, les créations sont en baisse de 6 % en 2007.

Le nombre important d’agences créées ces dernières années a renforcé la concurrence au sein de la profession. De plus, les pouvoirs publics ont mené, fin 2006-début 2007, des actions de contrôles pour le respect des règles de la concurrence et la répression des fraudes dans ce secteur. Par ailleurs, l’activité des marchés immobiliers a pu être affectée de deux façons : d’une manière structurelle, après l’envolée de ces dernières années et d’une manière conjoncturelle, par l’attente de la mise en œuvre des mesures de déductions fiscales annoncées au cours de l’année.

Graphique : Évolution annuelle des créations d’entreprises dans l’immobilier et dans l’ensemble de l’économie depuis 2000

Source : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1172/ip1172.html#inter4

Pour l'INSEE, un ménage désigne l'ensemble des occupants d'un même logement sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté (en cas de cohabitation, par exemple). Un ménage peut être composé d'une seule personne.

Sur le premier graphique, on voit que plus de 33% des logements sont occupés par des personnes seules. En 1970, ce chiffre était de 20%. La prédominance de ménages composée d'une seule personne est un fait radicalement nouveau.

Graphique : Répartition des logements selon le nombre d'occupants

Source : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1153/graphiques.html#graphique1

Les professionnels de l'immobilier prétendent que la crise du logement serait liée à la hausse des divorces. Ce n'est pas notre avis, car chacun sait que les divorces sont souvent suivis d'une recomposition familiale, qui ne fait pas nécessairement l'objet d'un enregistrement. Sans faire de jeu de mot, la recomposition familiale est souvent la cause des divorces, pas la conséquence des divorces.

Sur le deuxième graphique, on peut constater que très peu d'hommes et de femmes de moins de 40 ans vivent seuls. A 40 ans, seules 10% des femmes composent une famille monoparentale.

Graphique : Répartition des hommes et des femmes selon leur mode de cohabitation en 2005

Source : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1153/graphiques.html#graphique2

A la lecture de ce graphique, il semblerait que les ménages composés d'une seule personne soient majoritairement des ménages de personnes âgées (personnes seules, hors famille). Le vieillissement de la population serait la véritable raison de l'augmentation du nombre de ménage en France. On voit une tendance très nette à partir de 65 ans.

Ce constat est révolutionnaire, car un part importante de logements sont potentiellement libérables à plus ou moins courte échéance :

Downsizing (vendre un grand logement pour emménager dans un petit logement (vieillissement).

Transmission des logements entre générations (vente, successions).

Selon ces hypothèses, le besoin en logement serait bien inférieur aux prévisions alarmistes des lobbyies immobiliers, qui nous prédisent une crise perpétuelle du logement. En France, à brève échéance, le besoin en logement pourraît être totalement nul. En effet, on ne peut pas repousser la durée moyenne de vie perpétuellement. Il faut bien que les générations se renouvellent.

La France rejoindrait alors l'Allemagne, le laboratoire démographique et immobilier de l'Europe. En Allemagne, on continue à construire de nombreux logements neufs (adaptés aux normes et besoins modernes) et il se créé un stock incompressible de logements inoccupés (anciens), qui pèse durablement sur les prix. La France se trouverait alors dans une situation de crise perpétuelle du logement, mais d'un type nouveau : un excès de logements inoccupés, des prix durablement bas.

En France, les professionnels de l'immobilier prétendent que le pays connaîtrait un nouveau baby-boom.
La France a traditionnellement une politique nataliste.

Ces analyses se fondent sur l'analyse du taux de fécondité, qui indique le nombre d'enfants par femme de 15 et 49 ans. En France, cet indice est toujours supérieur à 2,1 - le seuil minimal de renouvellement. Mais cette donnée reflète la natalité passée et non l'avenir de la natalité.

Dans le monde, cet indice n'est plus guère utilisé. Les démographes utilisent plutôt deux autres indicateurs : l'indicateur conjoncturel de fécondité (appelé aussi indice synthétique de fécondité ou nombre moyen d'enfants par femme) et la descendance finale.

Graphique : Descendance finale des femmes en France (2005)

Source de données (MAJ 2008) : http://www.insee.fr/fr/ffc/figure/NATSOS02206.XLS

Le graphique se lit de la manière suivante : En 2005, les femmes nées en 1964 avaient 2 enfants en moyenne à 40 ans (courbe en pointillés verts).

En 2005, le renouvellement des générations n'est réalisé que pour les femmes de plus de 42 ans.
Sur ce graphique de descendance finale, on voit bien que la natalité des femmes jeunes s'est considérablement dégradée.

Le retard de natalité ne sera probablement jamais comblé. En effet, chaque génération repousse l'âge des naissances. Cette évolution ne marque aucune inflexion, les courbes étant quasi rectilignes.

Dans les données de 2008, on constate que les femmes de 40 ans ont une descendance finale de 1,97 enfants. Comme le montre notre graphique, la descendance finale des femmes de 40 ans est presque le chiffre définitif. Les femmes de 40 ans vont rattraper leur retard en faisant 0,3 enfants en quelques années. Selon notre analyse des données de 2008, ce seront les dernières générations assurant le renouvellement des générations.

Pour connaître la descendance finale des femmes en 2020, il suffit de poursuivre le tracé de la ligne 40 ans.
On remarquera que plus les femmes sont âgées, plus la courbe est rectiligne.

On arrive alors à une prévion réaliste de l'ordre de 1,8 enfants par femme d'ici 2020.

Au delà de 2030, les prévisions sont plus difficiles à réaliser, mais il est probable que la natalité
se dégradera progressivement pour se stabiliser entre 1,5 à 1,8 enfants par femme.

Cette situation est moins catastrophique que dans certains pays européens,
où la descendance finale des femmes peut approcher 1,2 enfant par femme.

Mais disons les choses clairement : une situation moins catastrophique qu'ailleurs ne signifie pas un nouveau baby-boom.
Pour vous en convaincre, vous pouvez également vous reporter à la prévision de pyramide des âges 2005 et 2030.

Pour les personnes âgées, la bulle immobilière est une aubaine, qui facilite le "Downsizing" : vendre sa résidence principale pour acheter un appartement ou une maison de plain-pied. Les raisons sont multiples : proximité des commerces, impossibilité de monter les escaliers, moins de frais d'entretien du jardin, facilité des soins à domicile, besoin de soins à l'hopital mais aussi ... besoin d'argent, etc ...

Actuellement, aucune étude publique n'existe sur les effets du Downsizing. L'INSEE estime dans des documents de méthodologie qu'il est impossible d'évaluer le downsizing et qu'il vaut mieux considérer que les personnes âgées seront maintenues à domicile.

Ce n'est pas notre avis :

D'après le business-plan des maisons de retraite, les analystes considèrent qu'environ 20% de la population de plus de 85 ans pourrait déménager en maison de retraite (médicalisée ou non). Si ces chiffres sont vérifiés, ce serait un bombe à retardement sur le marché de l'immobilier.

En visitant des agences immobilières, vous pourrez constater qu'une part importante des vendeurs sont des "downsizers", qui vendent de grandes surfaces pour emménager dans de petits appartements. Les ventes sont nombreuses à partir de 70 ans. Souvent, le décès d'un conjoint provoque la mise en vente.

Sur la pyramide des âges, on constate que les premiers baby-boomer auront 70 ans en 2016.
On peut pronostiquer une chute importante des prix à partir de cette date, que rien ne pourra arrêter.

Pour comprendre cette situation, vous pouvez vous reporter aux graphiques de l'Allemagne.

On notera que ce graphique ne laisse entrevoir aucun baby-boom, contrairement à ce que les démographes et les professionnels de l'immobilier voudraient nous faire croire.

Source graphiques : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1106/graphiques.html#graphique2
Données depuis 1946 : http://www.ined.fr/fichier/t_telechargement/11469/telechargement_fichie…

Cette carte de l'INSEE montre les mouvements migratoires en France.
On notera la désertification du Nord, du Centre de l'Est au profit de l'Ouest et du Sud.

Contre toute attente, l'Ile-de-France connaît un fort exode.
Les raisons de la fuite des habitants : pollution, coûts de l'immobilier, problèmes de transport et d'une manière générale faible qualité de vie.

Le niveau de vie à Paris d'un dirigeant d'entreprise est comparable à celui d'un ouvrier en province.
Payer 6000€ à 10.000€ du m2 à Paris, c'est vraiment se faire pigeonner.

Graphique : Solde des migrations interrégionales par département Taux annuels moyens durant les cinq années précédant le 1er juillet 2004

Ne croyez pas les analyses des agents immobiliers assurant que les prix d'Ile-de-France vont se maintenir et sont à l'abris.

Source du graphique : http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1116/graphiques.html#carte5

L'approche par le revenu consiste, en fonction du revenu d'un ménage, à comparer la surface moyenne qu'un ménage peut occuper dans le cadre d'un achat à celle à laquelle il peut prétendre dans le cadre d'une location.
Nous abordons également la question du choix sous l'angle de la prudence comptable.

Surface moyenne achetée ou louée

Pour un même budget de ménage, on compare :

La surface moyenne pouvant être acquise par achat (A),

La surface moyenne pouvant être louée (L).

On étude le rapport A/L*100.

Graphique : Opportunité d'acheter / coût de location 2005

Le graphique se lit de la façon suivante : pour 100 mètres carrés loués, on pouvait acheter 130 mètres carrés en 1997. Source : La soutenabilité des prix de l’immobilier aux États-Unis et en Europe, Banque de France

En 1998, les prix de l'immobilier sur le marché de l'ancien atteignent leur point bas.
Il est alors beaucoup plus intéressant d'acheter plutôt que de louer.

A partir de 2003, la hausse des prix de l'immobilier ne permet plus d'acheter une surface comparable à celle que l'on pourrait louer. Les loyers progressent, mais moins vite que les prix à l'achat. Depuis 2003, la location a un net avantage en terme de surface.

En fait, 2003 est une année charnière, comme nous allons maintenant l'étudier.

Le principe de prudence comptable appliqué à l'immobilier

Dans l'article Le combustible de la bulle immobilière, nous avons présenté les facteurs à l'origine de la bulle immobilière :

A partir de 2003, la hausse des revenus, la baisse des taux d'intérêt et l'augmentation de durée des crédits ne peuvent plus expliquer la hausse des prix de l'immobilier. Les prix de l'immobilier deviennent alors un phénomène inexplicable, irrationnel et auto-entretenu, rejoignant la définition habituelle d'une bulle.

Lorsqu'il s'agit de l'investissement d'un ménage, sur une période plus de 20 années, il convient d'appliquer des principes de gestion de bon père de famille, aussi appelés principes de prudence comptable. Ces principes s'appliquent également aux entreprises et sont destinés à éviter tout risque de faillite. Dans le cas d'une bulle financière, totalement irrationnelle et imprévisible, c'est un choix recommandé.

La méthode consiste à :

maximiser les coûts d'une stratégie,

minimiser les gains espérés.

Si on applique ce principe à la bulle immobilière, on doit considérer les hypothèses suivantes :

revente du bien immobilier à perte (éclatement inévitable).

remboursement de crédit supérieur à un loyer (c'est le cas depuis 2003).

Le propriétaire est alors doublement perdant par rapport à un locataire :

D'une part, le propriétaire subit une perte en capital (negative equity),

D'autre part, le propriétaire a remboursé un prêt pour un montant supérieur à un loyer (voir premier graphique, après 2003).

Ces principes simples sont confortés par le krach immobilier intervenu en 2007 aux Etats-Unis et en Espagne, preuve que les conséquences de mauvais choix peuvent être douloureuses.

Dans le cas d'un achat en France, vous pouvez vous reporter au tunnel de Friggit, qui indique que les prix de l'immobilier sont surévalués de 80% et essayer de négocier de fortes remise sur votre achat, mais cela suppose un environnement local détérioré.

Dans une période de grande turbulence économique et en l'absence de bonne affaire ou de forte remise de prix, nous conseillons la location.

Dans le cas d'une résidence principale, un investissement immobilier constitue une épargne forcée. Ainsi, l'idée que le loyer constitue un gaspillage est assez couramment admise : louer, ce serait jeter l'argent par les fenêtres, alors que le propriétaire se constitue un patrimoine. A en croire l'adage populaire, l'acheteur est donc toujours gagnant financièrement sur le locataire.

Cependant, les prix sont montés beaucoup plus rapidement que les loyers ces dernières années et, comme nous allons le voir, chacune des deux solutions - achat ou location - peut être financièrement meilleure en fonction des situations …. Cela dépend de votre apport personnel, de la durée de l’emprunt que vous allez contracter, et surtout, en premier lieu, de la durée de conservation du bien.

De ce point de vue, notre première étude de cas, est édifiante : on y montre qu'un célibataire débutant avec un bon salaire, voulant se loger dans un petit studio parisien pour une période de 5 ans, aurait vraisemblablement intérêt à le louer plutot qu'à l'acheter, même si il touche, pour l'achat, une aide de parents bien intentionnés qui veulent lui "mettre le pied à l'étrier"!

En effet, acheteur, il ne lui resterait même pas, après revente, le montant du don qu'il aurait recu en cas de stagnation (en euros courants) des prix de l'immobilier; il serait alors clairement perdant par rapport à celui qui aurait fait le choix de la location. Pire, en cas de baisse brutale, l'acheteur pourrait se retrouver à avoir insuffisament remboursé son prêt et à devoir plus à la banque que le produit de la revente... malgré le cadeau parental. Même en cas de hausse de 10% (toujours en euros courants), l'avantage d'acheter ne serait du qu'au coup de pouce cadeau parental ... parents qui, du coup, auraient été mieux inspirés d'offrir un an de loyer, car, à donation égale, c'est la location qui est gagnante.

On le remarque aussi dans cette première simulation : au delà de la durée de conservation du bien, les décisions d'investissement sont également fortement guidées par la difficile anticipation de la variation des prix de l'immobilier.

Importance de s'inscrire dans la durée pour rentabiliser un processus d'acquisition initialement coûteux

Pour des périodes courtes, la location est donc naturelle : d'abord parce que l'achat/vente est un processus lourd à gérer d’un point de vue personnel, entre les visites de biens, l'achat ... et la revente, mais aussi parce que ce processus est coûteux.

En effet, dès l'achat, le nouveau propriétaire doit faire face à un certain nombre de frais onéreux qui ne lui permettent pas de se constituer un patrimoine :

• les fameux droits de mutation, souvent nommés "frais de notaires", qui représentent bien souvent plus d'un an de loyer d'un bien équivalent.
• Eventuellement, si il passe par une agence, le particulier devra rémunérer cet intermédiaire, le plus souvent à hauteur de 5% à 6% du prix du logement acheté ; là encore, c'est l'équivalent d'un à deux années de loyer.
• dès lors qu'il emprunte, il doit régler des frais de d'hypothèque, le plus souvent égaux à 2% du capital emprunté
• noubliez pas surtout, que les premiers remboursement servent, non pas à constituer votre patrimoine en amortissant le capital du prêt, mais à rémunérer votre banque sous forme d'intérêts : pour un prêt à 25 ans, vous avez remboursé, au bout de dix ans, seulement 27% du capital ... le reste a servi à verser des intérêts à votre banque
• Enfin, sur la durée, le propriétaire doit assumer des charge plus lourdes que celles du locataire : ce dernier ne paye que l’entretien courant du bien, alors que les propriétaires doit régler la taxe foncière et les gros travaux, tels que le ravalement. Cela ne représente certes pas des sommes importantes, mais c'est de l'ordre d'un petit mois de loyer du bien équivalent

Exemple d'impact de la durée de conservation d'un bien

On perçoit ici l'impact prépondérant de la durée de détention du bien : en effet, ces frais ne sont, pour la plupart, réglés qu'une fois, durant les premières années. Une fois cette première période passée, la constitution patrimoniale proprement dite commence d'une manière véritablement efficace pour le propriétaire ... encore faut il qu'il n'ait pas revendu son bien avant.

L'illustration de cette importance de s'inscrire dans la durée est donnée dans nos deuxième et troisième études de cas montrant la situation de deux couples: l'un, la petite trentaine achète un bien de "début de vie" en région parisienne pour le revendre dans quelques années; le second, la quarantaine, envisage d'acheter un pavillon pour loger sa famille dans une grande ville de province.

• Le premier couple envisage de se loger dans un deux pièces à Massy, en région parisienne.
  Malgré son apport respectable, la durée de détention de 8 ans est, vu le niveau des prix et les frais comparés aux loyers, insuffisante pour être certain d'amortir les frais liés à l'achat; ce couple devrait préférer la location de son logement à l'achat. Dans cette configuration acheter n'est une attitude gagnante que si les prix, en euros courants, augmentent significativement sur la période de 8 ans. Si ils stagnent ou, pire, si ils baissent, la location est préférale de plusieurs milliers d'euros; qui plus est, en cas de baisse importante (10% en euros constants, ou 25% en euros corrigés de l'inflation), la revente du logement permettra tout juste au couple de retrouver son apport initial.
• Bien entendu, le choix de l'achat reste toujours le meilleur pour un établissement à long terme, comme l'illustre l'exemple de notre second couple, qui souhaite s'établir en pavillon, à REZE (à coté de Nantes), pour y "faire sa vie" pendant 20 ans. En achetant le logement, ce couple constituerait, presque à coup sur, un patrimoine plus important que ce qu'il aurait obtenu en louant.
  Si l'immobilier stagne sur la période, le gain de l'achat serait d'un peu moins de 10 000 euros. Il faudrait une baisse de 10% en euros courants sur cette période pour que le locataire soit gagnant.
  L'évolution des prix, sur une aussi longue période, est de toutes facons difficile à prévoir; à fortiori, tabler sur une baisse de l'immobilier, ou même une stabilité, est hasardeux sur une telle durée, malgré les niveaux actuels extrêmement élevés.
  Il faut rappeler que la stabilité en euros courants correspondrait, sur vingt ans, à une baisse de 33% en valeur corrigée de l'inflation. Si les exemples Japonais et Allemands montrent qu'une telle évolution ne serait pas une première, on doit constater qu'elle ne permettrait même pas, en tout état de cause, au locataire d'être gagnant.

De la liberté du locataire d'acheter quand bon lui semble

On pourrait déduire de notre dernier exemple que le couple souhaitant s'établir, sur le long terme, en pavillon a toujours intérêt à acheter immédiatement.
La réalité est un peu plus compliquée : en fait, le choix ne se résume pas, dans le cas d'un bien familial, entre acheter et louer sur la période de 20 ans considérée; la question est aussi, et même surtout, pour ce dernier exemple, de savoir quand acheter.

Là, tout dépend de l'évolution à venir des prix de l'immobilier; pour illustrer cette problèmatique, reprenons l'exemple de notre couple Nantais; il hésite entre acheter immédiatement et attendre un an, en se serrant dans un bien plus petit, en espérant une baisse du prix de l'immobilier. Il sait cependant qu'il achètera car, ce genre de bien, à long terme, est toujours interessant à acheter.

Comparons les situations patrimoniales finales induites par chacun des deux choix possibles, en supposant que les prix de l'immobilier vont baisser de 3%, comme le prévoit le Xerfi et le Crédit Agricole pour 2008.

Le couple resté en location est, au final, gagant de plus de 10 000 euros (jusqu'à 18 000 euros); pire, si le couple a passé cette année, non pas dans une location mais dans un bien dont il est déjà propriétaire, l'avantage sera encore plus important, puisque le couple n'aura pas payé de loyer.

Conclusion : de la difficile prévision de l'évolution des prix

On l'a vu dans les exemples précédents, un élément primordial de ce débat est l'évolution des prix de l'immobilier. Si on suppose que l'augmentation va se poursuivre, l'achat est quasiment toujours gagnant, sauf pour de très courtes durées.

On doit néammoins constater que, vu le niveau, inédit sur ces dernières décennies, auquel se situe désormais les prix (nb lien vers friggit), vu aussi l'évolution constatée à l'étranger, il est hasardeux de tabler sur la poursuite d'une augmentation significative; les prévisions des professionnels sont, à court terme plutôt mitigées, et même légèrement baissières. (nb, ici insérer un lien vers l'étude banque de France, Xerfi, et crédit Agricole).

Ces prévisions, toujours difficiles à réaliser, se sont souvent trompées par le passé et rien ne permet d'affirmer qu'elles seront exactes cette fois-ci. Il n'en reste pas moins que, même si rien ne laisse présager pour l'heure que le marché français va connaitre le krach en cours aux Etats-Unis (jusqu'à -18% en dollars courants sur un an dans certaines régions), les difficultés récentes de certains marchés européens tels que l'Espagne ou le Royaume-Uni, ou la forte baisse en Irlande (-7% sur l'année 2007) incitent à ne pas faire d'hypothèses qui se révèleraient par la suite avoir été trop optimistes.

En somme, on constate que, parmis les cas étudiés, le seul dans lequel l'achat soit véritablement, indiscutablement, gagnant, correspond à celui du couple qui a acheté dans une perspective de logement à long terme.
En définitive, on serait tenté d'en conclure que l'immobilier, aujourd'hui est peut être trop cher pour être acquis dans une optique purement patrimoniale.

Pour autant, on doit toujours garder à l'esprit que bien d'autres paramètres entrent en ligne de compte dans l'achat d'un bien : en effet, toutes les simulations présentées ici supposent que le locataire épargne sagement l'économie qu'il fait en payant un loyer, généralement plus faible que la traite du propriétaire. Or, tous les locataires ne parviennent pas à s'y astreindre.

En cours de rédaction ...

Voici quelques études de cas, balayant un large spectre de situations.

Nous espérons que les internautes pourront réaliser des simulations simples permettant d'établir une sorte de business-plan de leur projet immobilier, dans l'optique achat / location.

Vous pouvez utiliser ces simulations pour calculer des niveaux de prix d'achat ou de location.

Par exemple, si votre simulation montre qu'il est plus intéressant de louer à 10 ans, c'est que le prix d'achat est trop élevé.

La soutenabilité des prix de l’immobilier aux États-Unis et en Europe de Gilles Moëc, Bulletin de la Banque de France • N° 148 • Avril 2006. Annexe 2. Cette étude présente une méthodologie simplifiée permettant de comparer achat et location sous différents points de vue.

Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place depuis quelques décennies représentent un véritable "who's who" des ministères du logement, de la culture, du tourisme ou de l'outremer.

Ils donnent, par définition, la possibilité aux investisseurs particuliers de diminuer leur pression fiscale en échange d'un encouragement à l'investissement et à la prise de risque financière pour le bénéfice de tous : quand le bâtiment va, tout va !

Malheureusement, la complexité de ces dispositifs est telle que souvent leur exploitation par ces mêmes particuliers se fait mal à propos.
Quoiqu'il en soit ces dispositifs ont bien souvent tous en commun :

d'avoir pour but de dynamiser l'économie

d'être prévus pour des contribuables fortement imposés,

d'être largement exploités par de grands groupes immobiliers qui dénaturent leur caractère populaire par des montages complexes dans lesquels le particulier a souvent plus à perdre qu'à gagner.

Un rapide tour d'horizon nous permet, chronologiquement de commencer par :

La loi Malraux de 1962.
Elle permet une exonération totale du déficit foncier lié à l'investissement;
Cet investissement intéresse plus particulièrement les contribuables des tranches les plus élevés de l'impôt sur le revenu, ainsi que les contribuables redevables de l'ISF.

Son caractère très spécifique lié aux monuments historique n'en fait pas un dispositif populaire facilement exploitable.

La loi Perissol du 1 janvier 1996 au 31 août 1999
Elle consistait à déduire des revenus « net imposable » jusqu’à 80% du montant de l’acquisition, sur une période de 24 ans au maximum.
Soit 50 % sur 9 ans puis le tout prorogable sur 15 ans supplémentaires.
L'ensemble concernant les contribuables imposés à plus de 30 %.

Bien entendu, cette loi a fait l'objet d'applications massives par des grands promoteurs immobiliers, souvent au détriment des "petits" investisseurs. Seule la flambée de l'immobilier à partir de 1998 à permis à certains de réaliser de rentabiliser leurs opérations.

La loi Besson du 1 janvier 1999 (elle remplace la précédente)
Elle concerne l'investissement locatif dans l'ancien.
Elle permet une déduction de 65 % du montant de l'investissement de son revenu foncier sur 9 ans.
Elle concerne les contribuables fortement imposés et ayant des revenus locatifs.

Loi de Robien du 3 avril 2003 au 30 août 2006
Remplacant la loi Perissol dans le neuf, elle consiste à déduire des revenus nets imposables jusqu’à 65% du montant de l’acquisition, et ce sur une période de 15 ans au maximum, les loyers étant plafonnés.

Concernant les contribuables imposés à partir de 14 %, elle a été largement exploitée par de nombreux promoteurs ou grands groupes immobiliers, et représente un des dispositifs ayant fait l'objet de plus de spéculation voire de pratiques douteuses au détriment des petits investisseurs.

Loi Girardin du 23 juillet 2003
Elle vise à aider l’économie des Départements et Territoires d’Outre-Mer. Le volet immobilier
permet une rRéduction d’impôts de 40% à 50% du montant de l’investissement sur 5 ans.

La loi Demessine du 1er Janvier 2005 au 31 décembre 2010
Elle concerne les "Résidences services". Elles sont principalement situées dans des Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) précisées par la loi.
Elle permet 25% du montant de l’investissement total étalé sur 6 ans.

C'est encore un dispositif qui a fait l'objet de spéculations particulièrement soignées par de grandes société d'investissement : biens survendus, constructions bâclées, surfacturation des services, emplacements peu rentables, constructions trop nombreuses...
Les investisseurs privés ne voient que rarement les bénéfices de leurs défiscalisation.

La loi Borloo du 1er septembre 2006 (avec effet rétroactif au 1er janvier 2006)
Elle permet l'amortissement du bien jusqu'à 65 % sur 15 ans.
Elle s'adresse aux contribuables imposés à partir de 14 % et remplace le dispositif Robien.

La plupart de ces dispositifs, mis en place dans un but de régulation ou de dynamisation des marchés, ont souvent fait l'objet d'une exploitation systématique par les principaux acteurs du marché immobilier, et ce souvent au détriment des petit contribuables.

L'intérêt de la défiscalisation est pourtant d'autant moins important que l'on est moins imposé !

Cette constatation de bon sens n'est malheureusement pas toujours suivie et c'est trop souvent que l'on retrouve des petits contribuables dont le patrimoine est fortement engagé dans des produits immobiliers hautement financiarisés et dont la rentabilité n'est malheureusement pas proportionnelle au risque encouru.

La défiscalisation regroupe un grand nombre d'acteurs,
qui peuvent commercialiser des produits de défiscalisation :

* Société spécialisées indépendantes et professions libérales,
* Agences immobilières,
* Constructeurs et promoteurs,
* Banques,
* Société d'assurance.

En cours de rédaction ...
To-do list :

Citer des noms de grand groupes, donner des exemples précis en indiquant la taille de entreprises, leur chiffre d'affaires.

Montrer les liens entre les acteurs et les groups financiers, qui peuvent commercialiser ET offrir des solutions de crédit.

La "martingale" de la défiscalisation...

Pour mémoire, on appelle "martingale" une technique permettant d'augmenter les chances de gain aux jeux de hasard.

Un gros bon sens bien paysan nous dit que la recherche d'une telle méthode de gain s'apparente
davantage à une quête du Graal qu'à une recherche mathématique rigoureuse.

Quand on connait l'aversion des français pour le risque financier, et pour le pouvoir de l'argent en général, on pourrait imaginer qu'ils fuiraient tous les dispositifs supposés faire prendre le moindre risque à leur bas de laine, à fortiori la bourse, honnie par beaucoup d'intellectuels et bien souvent comparée à un casino.

Il est vrai qu'à la bourse, on peut tout perdre et qu'au casino, on perd tout systématiquement.
En revanche, dans l'immobilier...

Dans l'immobilier on ne peut pas perdre !

Et c'est sur cette croyance populaire et l'aide de techniques classiques de vente qu'un certain nombre de groupes immobiliers ont bâti une politique de commercialisation agressive, axée sur deux points cruciaux qui ont la faveur des français :

l'immobilier ne peut pas baisser et

on paie trop d'impôts...

Ce binôme "immobilier & impôts" va se réveler redoutable, comme une symbiose "algue & champignon" en biologie ou un numéro "Laurel et Hardy" dans le show-business.
Les catalyseurs de cette réaction sont tout simplement les lois de défiscalisations immobilières.

Un modèle du genre
Il faut rendre hommage aux décideurs qui ont réussi à mettre au point une machine de guerre économique aussi performante que sont ces grands groupes pratiquant la défiscalisation immobilière. L'ensemble représente une organisation sans faille, remarquable en tous points : approche des prospects, argumentation de vente, psychologie de l'acheteur, puis mise en place des business plans "cohérents", organisation juridique complète, lancement des programmes de constructions avec tout ce que cela suppose comme savoir faire technique et humain, gestion des biens... Et j'en passe !

C'est un véritable tour de force que la mise en place de ces métiers si différents regroupés autour d'un seul et même objectif : vendre de la pierre et la faire passer pour un investissement simple, garanti et purement financier ; ce qu'elle n'est évidemment pas, bien au rebours !

Ce bel ensemble repose malheureusement sur des méthodes commerciales parfois douteuses, à la limite de la légalité, s'apparentant plus à de la vente "à la postiche" qu'à la commercialisation de produits bancaires hauts de gamme comme peuvent le laisser penser les sommes considérables engagées.

Premier acte.
Le client est démarché, souvent par téléphone, par une société que j'appellerai "DEM" et qui prétend parfois "travailler avec les impôts" et proposer une étude de défiscalisation personnalisée et gratuite.

Bien entendu, les services de l'état n'ont rien à voir avec ces sociétés. Il s'agit simplement d'un "truc" de marketing visant à rassurer le client. Tout est bon pour obtenir un rendez-vous, même les mensonges éhontés, tant qu'ils ne sont pas écrits noir sur blanc.
Les premiers échanges sont cruciaux, ils conditionneront la venue du "conseiller fiscal", qui n'est ni plus ni moins qu'un vendeur d'appartements. Et pour cause : les seules défiscalisations possibles pour le vulgum se résument en quelques dispositifs que sont les SOFICA, les SOFIPECHE et... l'immobilier !

Le Rendez-vous accepté, le piège se referme :

"On a étudié votre cas, et il se trouve que nous vous proposons l'achat d'un bien à tel endroit...".
En fait, des témoignages d'anciens commerciaux, sans doute des mauvaises langues, rapportent que "l'étude personnalisée" consiste à téléphoner au siège pour demander si des programmes correspondent à la capacité d'endettement du client. Beau conseil en défiscalisation en vérité !

Qui peut résister à une présentation bien rodée ? La présentation de ces business plans, au premier coup d'oeil, trompe même des fiscalistes et des financiers aguerris ! Il faut une certaine personnalité, ou une forte indépendance d'esprit pour ne pas se laisser abuser par ces discours.

Exemple de business plan :
M. et Mme T. achètent un bien d’une valeur de 130 000 € avec 0 € d’apport.

Ils bénéficient du financement spécial investisseur et remboursent le crédit sur 20 ans avec une mensualité moyenne de 896 €

Ils perçoivent un loyer moyen net de charges soit 392 €/mois (3) - 392 €

Ils récupèrent une économie d’impôt (4) moyenne mensuelle sur la période de 87 € - 87 €

M. et Mme T deviennent donc propriétaires avec un effort mensuel moyen de 417 €

896 - 392 - 87 = 417 €

Bien présentés, ces petits calculs laissent entendre que le bien sera financé à 45 % par les loyers, à 5 % par les impôts et à 50 % par "l'épargne investisseur", considérée comme de "l'épargne forcée".

Il est vrai que cette manière de voir les choses laisse entendre que l'on disposera gratuitement d'un bien de valeur au bout de 9 ans d'un effort financier personnel dérisoire, le reste étant payé par le locataire et la défiscalisation. Même si la part défiscalisée ne représente que 5 % de l'investissement ce qui revient à assommer une mouche avec un canon de gros calibre.

Tout l'art du vendeur de la société "DEM" consistant à présenter l'achat d'un appartement comme l'équivalent d'une obligation du trésor, c'est à dire un placement purement financier et à la rentabilité parfaitement garantie.

Pour cela, toutes les garanties possibles sont mises en avant : une société "DEF" se charge de la défiscalisation, une autre société "CONS" se charge de la construction, une association de copropriétaires "COP" gère les intérets des investisseurs contre une "modique" cotisation, une autre société "GES" s'occupe de la gestion...

Cette société "GES" gére la location du bien, des garanties "loyers impayés" étant sensées compenser les périodes de vacances locatives... La vente du bien après 9 ans se fera obligatoirement avec une confortable plus-value, au pire l'opération étant "blanche". On ne peut pas perdre.

Le conseiller a réponse à tout, et devant les yeux médusés du client, l'appartement devient un placement financier garanti.
Il signe donc sa réservation.

Mais il s'agit hélas d'un placement nullement liquide et bien au contraire extrêmement risqué...

Deuxième acte.
L'ensemble des documents signés, l'investisseur se retrouve heureux propriétaire d'un appartement surpayé, mal construit, dans une zone isolée, souvent saturée en biens équivalents.

On cite de nombreux cas de retards à la livraison, voire d'erreurs dans les calculs de défiscalisation entrainant la perte de ce droit pour l'investissement.

En effet, la location, au plafond fixé par la loi, n'est défiscalisable que dans le cas ou l'immeuble est loué moins d'un an après la livraison.
C'est d'ailleurs à ce moment que l'apprenti investisseur découvre l'ensemble du dispositif et s'aperçoit que la martingale fonctionne effectivement, mais au bénéfice des sociétés "DEM", "DEF", "CONS", "GES", "COP"...

Petit décryptage de la martingale :

Les biens sont survendus : en moyenne 30 % au dessus du marché local.
Les coûts réels de construction tournent pourtant autour de 900 € le m2.
Ils sont vendus à 500 km au moins de l'investisseur.
C'est une garantie de ne pas l'avoir sur le dos pour constater les malfaçons et perturber les réunions de copropriétaires ou le quorum n'est du coup jamais atteint.
Le gestion est confiée à une société "GES" indépendante de toutes les autres,
Elle surfacture également ses prestations par rapport à des concurrents locaux, forcément puisque le tout est vendu sous forme de "package".
le calcul de défiscalisation a été optimisé, c'est à dire qu'il a été établi dans l'hypothèse ou l'investisseur est très fortement imposé, ce qui est loin d'être le cas : l'investisseur perd ainsi une partie du gain de la défiscalisation.
Les sociétés de défiscalisation "DEF" sont pourtant gourmandes, prenant 10 à 12 % de commissions.
les loyers prévus ont également été calculés en partant du principe qu'ils seront loués au plafond autorisé et qu'il n'y aura pas de vacance locative.
Ce n'est pas le cas général bien au contraire. L'investisseur ne peut s'en rendre compte : il habite trop loin ! Personne ne veut de son appartement cher, excentré et bourré de malfaçons.
C'est en général à ce moment qu'il se rend compte qu'il a acheté un appartement et non une obligation du trésor.
le bien ne se loue pas au prix évidemment.
On s'aperçoit alors qu'une assurance "loyer impayé" ne marche que... Quand un locataire ne paie pas, et non quand il n'y a pas de locataire ! On suggère alors au propriétaire de baisser le loyer et du coup la rentabilité baisse encore.
Comme le bien a été réalisé dans l'urgence en période de spéculation, la qualité de construction laisse à désirer, sans parler des retards.
C'est une difficulté supplémentaire pour la location.

Cerise sur le gâteau, les différents sociétés étant toutes parfaitement indépendantes juridiquement, elles peuvent se renvoyer joyeusement la balle des responsabilités, faisant ainsi tourner en bourrique l'investisseur mécontent, et espérant le lasser.

Troisième acte
Les proriétaires-investisseurs se regroupent en association pour défendre leurs droits bafoués (défaut de conseil, tromperie, publicité mensongère, vice de forme...) et sauver ce qui peut l'être.

L'investissement immobilier est le plus complexe, le plus réglementé et le moins adapté au particulier qu'il soit. C'est en vérité un investissement bien trop important pour être confié à une société de défiscalisation. Certains l'apprennent à leur dépens comme le corbeau de la fable.

La martingale fonctionne
L'affaire est juteuse pour les différentes sociétés citées plus haut (ces dernières années, leur marge a dépassé les 9%, considérée comme une moyenne pour ces secteurs)

La prise de risque, (mais peut-on parler de "prise de risque" il s'agit en fait d'un désastre financier annoncé, d'un abattoir...), est à la charge de l'investisseur particulier. Le bien ne PEUT PAS être rentable : il a été conçu uniquement pour être vendu en défiscalisation et NON POUR REPONDRE A UN BESOIN !

Le bilan est sans appel : les dispositifs de défiscalisation immobilière ont failli à leur objectif de développement économique et social populaire.
Ils ont contribué a une spéculation effrénée ou des promoteurs mettent en place des programmes à 2500 € le m2 dans des zones ne dépassant pas la moitié ce cette valeur et ont, pari réussi, trouvé une clientèle pour ces produits !

Ce mécanisme de marketing a tout simplement dénaturé l'usage des lois de défiscalisations, les transformant en machines de guerre économique et poussant les loyers et les prix de vente à la hausse, facteur supplémentaire gonflant la bulle.

Les dernières lois relevant les plafond de loyer Robien vont tout simplement les vider de leur substance : seuls les revenus au "plafond" pourront se loger à ce prix ! C'est le contraire de ce qu'on voulait obtenir !

Le même raisonnement vaut pour la défiscalisation Demessine en Zone de Revitalisation Rurale, avec des variantes où là encore, les mesures "modératrices" de l'état ont l'effet inverse à celui escompté.

La martingale a effectivement parfaitement fonctionné.
Mais pas dans le sens que désirait le législateur, ni le locataire et encore moins le petit contribuable !.

On peut d'ailleurs ajouter que le terme "martingale" s'applique à un jeu de hasard. Comme on peut le constater, le hasard n'a pas grand chose à voir dans tous ces dispositifs ou les dés ont été pipés par les acteurs d'un marché impitoyable...

L'encyclopédie Wikipedia définit la financiarisation comme le recours au financement et en particulier à l'endettement.

En tant que produit financier basé sur l'endettement, la défiscalisation comporte des risques :

Pour les ménages : le risque de moins-value pour l'acheteur existe. Parfois, la défaillance d'un placement défiscalisé peut conduire à une saisie, voire un double-saisie (domicile principal). Les ménages perçoivent mal les risques d'un pur produit financier de pierre-papier.

La financiarisation des produits est facilitée par la vente d'assurances contre les impayés de loyer, courant sur une durée de 12 mois. A notre avis, cette garantie est une mauvaise idée car elle éloigne l'acheteur des réalités du marché.

Pour les professionnels, il existe également un risque de décalage conjoncturel. D'un point de vue macro-économique, les aides défiscalisées sont perçues comme un don et peuvent provoquer un anticipation des achats, voire des achats inutiles.

En son temps, la baladurette avait provoqué deux années de forte croissance du marché automobile, suivies par plusieurs années de déprime. Ce décalage est un réel danger pour les industries du bâtiment, pour les banques et les organismes financiers.

Les dispositifs de défiscalisation rendent le coût de l'immobilier plus opâque :

Aucun économiste ne connaît réellement le coût final de cette politique de remise d'impôts, surtout en cas de crise économique.

Les ménages sont généralement incapables de prendre des décisions informées, tant les calculs de rentabilité sont complexes.

Il en résulte des opinions diverses, exprimées ici sous forme d'hypothèses :

Pour certains, l'immobilier défiscalisé serait une forme d'immobilier social déguisé en mesure fiscale. A terme, certains biens immobiliers défiscalisés seraient versés dans le parc HLM, ces investissements se révêlant catastrophiques. Cette hypothèse est plausible dans certaines villes de province, où le parc de logements défiscalisé est trop important.

Pour d'autres, l'immobilier défiscalisé serait une pure arnaque, au même titre que la crise des Suprimes aux Etats-Unis. Cette hypothèse est plausible quand on connaît le détail des techniques de vente et de production de logements.

Enfin, et c'est notre avis, l'immobilier défiscalisé serait dictée par les lobbies, et provoquerait au final une catastrophe économique allant bien au delà de l'immobilier. Dans ce dernier cas, il reste toujours l'espoir d'un sursaut et d'une prise de conscience des dégâts occasionnés.

Cette page regroupe quelques conseils pratiques aux investisseurs :

Choisir un bien proche de son domicile. Toujours visiter les bâtiments et/ou le quartier.

• S'assurer de la qualité irréprochable de la construction. Interroger d'anciens investisseurs. Vérifier par soi-même.

Acheter un bien immobilier véritable et non un produit financier (ex : part d'une société).

Demander conseil à des agents immobiliers / notaires non-concernés par la défiscalisation.

Faire preuve de prudence comptable dans les calculs : minimiser les recettes, maximiser les dépenses. En particulier, il faut prendre en compte tous les frais, y compris les impôts foncier, les frais de notaire et les frais de gestion.

Ne pas investir de l'argent dont on a absolument besoin et diversifier son portefeuille (obligations, actions, immobilier).

Faire preuve d'un bon sens paysan et vérifier toutes les informations par soi-même.

To-do list :

Trouver et citer des témoignages précis.

On peut définir une bulle financière de deux manières :

Une bulle financière est un écart entre la valeur des actifs et les fondamentaux.

Une bulle financière est une croyance dans une nouvelle ére économique, permettant de s'enrichir à tous les coups.

On peut établir un rapprochement entre défiscalisation immobilière et bulle immobilière :

Les produits de défiscalisation sont le produit d'une financiarisation à l'extrême de l'immobilier. Pour les ménages concernés, la défiscalisation comporte des risques de moins-value, souvent sous-estimés. Les investisseurs ne sont pas conscients des techniques marketing des société spécilisées. Certains achats sont anticipés et sont même parfois inutiles. Les investisseurs ne sont pas en mesure de calculer la valeur des produits défiscalisés. Il en résulte de possibles divergences entre valeur des investissements et les fondamentaux.

Les produits de défiscalisation sont également synonymes de croyance dans un monde nouveau, peuplé de millionnaires, d'Anglais et de riches retraités, d'argent facile et de martingale. Ces croyances portent les germes de graves perturbations des cycles économiques, un danger pour les individus et les organisations.

En résumé, les produits de défiscalisation sont le reflet de notre société, de ses dérives financières et de ses rêves de richesse déçus.

Un bien immobilier correctement évalué se vend toujours rapidement. Même durant les pires périodes de récession, il existe toujours un prix de vente optimum.

En agence, le cycle de vente commence toujours par deux à trois visites de prospects. Aujourd'hui, des prospects peuvent visiter 50 à 100 biens sans faire la moindre offre. Ces prospects sont souvent des négociateurs à la recherche de bonnes affaires. Après ces premières visites, c'est souvent le calme plat et la traversé du désert.

Quand un bien n'est pas vendu après deux semaines à un mois, c'est que le prix est trop élevé. Le cycle se poursuit alors par une petite annonce dans la presse gratuite. Le passage d'une annonce est souvent le signe que le bien proposé est invendu.

Les annonces sont supposées faire connaître le bien à de nouveaux prospects. C'est une sorte de seconde et dernière chance pour le vendeur. Le prix d'une petite annonce est généralement assez élevé. Parfois, sans demande précise du vendeur, l'agent immobilier ne prendra pas soin de passer une annonce, pour limiter les dépenses.

Le langage employé dans l'annonce indique un soucis publicitaire : présenter le bien sous son meilleur angle.

Une technique publicitaire classique consiste à cibler des besoins standard (ex : calme, proximité, qualité) et employer le champ lexical correspondant, sans se soucier de la cohérence de la description. L'objectif de la petite annonce est de déclencher une visite du bien sur place.

On arrive alors à un paradoxe où les qualificatifs employés sont uniquement des messages publicitaires, censés déclencher un maximum de visites. L'agent immobilier fera une présentation plus réaliste du bien durant la visite.

Il en va de même des photos de biens. Quand un bien est pourri, on photographie la cuisine ou la pièce la moins catastrophique. Quand l'intérieur est pourri, mais l'extérieur correct, on photographie l'extérieur. Bref, il est très difficile d'avoir une vue complète des biens, l'annonce étant une publicité.

Résidence verdoyante : Une grosse barre de béton type HLM ou construction années 60 dont un des côtés (ou les 2 s'il n'y a pas de parking) donne sur un espace vert

Idéal investisseur : Recherchons pigeon sans apport ou avec un apport ridicule pour lui faire croire qu'il peut faire de l'argent grâce à l'immobilier.

Idéal jeune couple : pas de chambre d'enfant, pas d'école à proximité, minimum au 3ème étage sans ascenceur et loin de tous les commerces.

Faire vite ! : ça fait déjà 3 mois que le bien est dans l'agence et on vient de le ressortir des cartons (pour se faire oublier car personne ne veut de cette merde).

Prix: nous consulter : beaucoup trop cher pour votre budget, vous ne devriez pas regarder la rubrique "prestige" !!

Secteur recherché : à proximité d'une cité chaude, d'une ZUP, d'une zone industrielle ou d'un terrain vague habité par des gitans.

Résidence de standing : il y a un digicode à l'entrée, un ascenceur ou le sol du hall d'entrée est fait avec des dalles claires.

Atypique : impossible de le caser car la surface au sol est 3 fois supérieure à la loi Carrez (généralement appartement situé sous les toits).

Résidence en pierre de taille : construction contemporaine (année 60), donc bloc de béton.

Balconet : une grille devant une fenêtre qui descend jusqu'au sol.

Jardinet : bac à sable ou pot à fleur devant une des fenêtres.

A visiter les yeux fermés : Tel Sartre, en sortant vous aurez la nausée et les mains sales.

Proche transports : La ligne TGV est au fond du jardin. Variante : situé dans un virage, les camions ont une attirance naturelle pour le salon

Prévoir rafraichissements : ça irait plus vite d'abattre et de reconstruire.

Maison de maçon : à fuir.

Une AFFAIRE RARE !, variante RARE ! : Marque votre mémoire de façon indélébile !

Quartier en devenir : prostituées et problèmes de drogue, mais projet de rénovation prévu dans 20 ans.

Prévoir travaux : à la différence de "prévoir rafraichissement", il faut compter un budget au moins égal à l'achat pour raser le nanar (prévoir le recours à une équipe d'artificiers)

Une visite s'impose : bien immobilier tellement pourri ou tellement surévalué que l'agence n'ose même pas décrire le bien dans l'annonce. Son seul espoir vous ameneer sur place pour espérer de l'acheteur un "coup de coeur" (cf définition ci-dessus).

Bon etat général : signifie que le proprio a passé un coup de peinture 15 jours avant pour cacher les murs qui se lezardent.

Parfait état, magnifique état : état correct.

Belles prestations ! : les charges vont vous coûter une fortune (digicode inutile ou en panne, piscine qui raméne tous pleins de zozos délurés, etc, etc...)

Un charme fou : mal fichu et déglingué.

Gros potentiel : cher et tout à refaire.

Bien rare : surévalué, comme les centaines de biens invendables que l'on trouve généralement dans chaque agence.

A rafraîchir : pourri.

Jardin intime : courette de 10 m² ceinte de hauts murs.

Judicieusement aménagé : style camping car

Maison de style : horreur 1950/70

Décoration soignée : cache misère

Rénovée avec goût : badigeons au salon et bassine au grenier

Maison d'architecte : année 1980 à pièces à angles aigus

Pour clientèle exigente : prix délirant dans un immeuble avec "belles prestations" et qui fait croire au client qu'il fait partie de la Jet Set.

A saisir ! : si je ne le vends pas dans la semaine, je renonce.

Immeuble bourgeois : construction 1880, aucune isolation. La colonne d'évacutation des eaux passe dans le couloir central et pollue l'appartement de bruits divers.

SUPERBE VUE : au 10 ème étage d'un immeuble pourri des années 60 !

A deux pas du centre et des commerces : Réservé aux sportifs !!!

UNE SUPER AFFAIRE ! Preuve indéniable que tous les autres biens présentés sont trop chers.

Aperçu mer : avec cordes, baudrier et mousquetons en s'accrochant à la fenêtre et si le temps le permet on peut voit un peu de mer.

Aux portes de Pontoise .... 3 minutes de Pontoise .... A la sortie de pontoise : en fait, il faut comprendre à 40 km de Pontoise à Trifouilli-en VEXIN et les 3 minutes c'est en Concorde.

A 10 minute de Toulouse : à 3 heures du matin, plein pot en Lamborghini Diablo. Aux heures de bureaux compter 1 heure.

Au calme absolu : perdu au milieu des champs, cambriolé 4 fois par an, à 30 minutes du premier commerce si la neige ne bloque pas la route.

Source : http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=14&t=4048

Le jargon employé par les agents immobiliers reflète la préoccupation du métier : vendre rapidement. Ce jargon est extrêmement variable d'une ville à une autre. Mais certains termes sont traditionnels : bien mort, tilter, claquer. Ce vocabulaire est d'influence populaire, un langage de bars et de cafés, où se retrouvent les professionnels pour fêter une vente.

Entre collègues : le vocabulaire est guerrier ou ludique. Les racines du vocabulaire sont populaires, sans prétention intellectuelle.

Tilter un client : le client a compris que l'offre excédait la demande. Il prend peur et se retire du marché. La vente fait tilt, comme un flipper que l'on a trop remué.

Claquer un client : l'agent immobilier a gagné la partie, vous avez signé. Le vacabulaire employé suggère que l'acheteur est manipulé comme un flippeur.

Bien mort : invendu et impossible à vendre. Signes : aucune visite depuis 3 mois, aucun appel téléphonique depuis 1 mois. Quand vous appelez l'agence, l'agent immobilier est absent et vous rappellera.

Bâton merd*** : bien immobilier en vente, nécessitant de nombreuses démarches et des centaines de visites. En cas de vente, l'agent touche 50% de la commission. C'est bien peu comparé à un bonbon. D'où l'expression.

Faire une réussite : jouer de longues heures à deux jeux sous Windows, pour passer le temps.

Faire les boîtes aux lettres : travailler dur sans aucun résultat.

• Jeu de chaises musicales : un client plus astucieux vient de comprendre qu'on pouvait faire un jeu de chaises musicales en sélectionnant les 80% de biens invendus. Quand on a éliminé les prétendants, il ne reste qu'un seul élu. Et quelle baisse de prix ! Dans une situation de chaise musicale, un agent immobilier est tenté d'éliminer l'acheteur pour préserver ses relations avec le vendeur.

Avec les acheteurs : plus de délicatesse.

Quand c'est au prix, cela se vend ! : l'agent immobilier vous rappelle que nous ne sommes pas dans un système soviétique et qu'il existe un circuit commercial. En conséquence, votre bien immobilier a un prix. Après plusieurs mois de tentative de vente, vous voilà rassuré !!!

Quel est votre budget ? : attention, danger, ne jamais répondre à cette question. L'agent immobilier dispose parfois de quatre fois plus de biens à vendre que d'acheteurs. Dans une économie ouverte et un marché libre, il serait logique que les prix s'alignent sur les budgets et que seuls les biens de qualité se vendent. L'agent immobilier pose cette question pour fixer le prix. Si vous dites 250.000 €, on vous présentera uniquement les biens situés entre 200.000€ et 300.000€. Vous serez alors bernique et raterez la superbe affaire à -50%. Ne répondez jamais à cette question. Si vous avez donné l'information concernant votre budget, changez d'agent immobilier.

Prix affiché : prix rêvé par le vendeur. En période de hausse des prix, le prix est fixé par le client, qui lit des journaux d'annonces gratuites et choisit systématiquement le prix relevé le plus cher. D'où un effet de hausse incontrôlée, qui peut désespérer les âmes sensibles. Mais ces prix sont virtuels. Sans acheteur ... pas de prix.

Prix de vente : après avoir baissé culotte et accepté une offre entre -20% et -50%, n'attendez pas d'un vendeur qu'il vous révèle les baisses de prix consenties. En France, tout ce qui touche à l'argent est tabou. Si vous avez de la chance, les ***** vont saisir le vrai prix dans la base de données, mais il est probable que ce prix sera écarté par les statisticiens car non-conforme. Bref, la seule façon de connaître le vrai prix de vente, c'est de le demander à l'acheteur, qui est parfois très difficile à contacter. Alternativement, vous pouvez faire une caméra cachée, comme celle de Marseille, où un agent immobilier vous sort des statistiques officieuses, indiquant une baisse de prix de 15%. Forcément, la presse n'est pas au courant et d'ailleurs, pourquoi la mettre au courant pour une broutille ?

Tout se vend : en période faste, un vendeur de bien immobilier reçoit 2 à 3 propositions, grand maximum. En période de crise, un vendeur reçoit entre zéro et une proposition. L'expression "Tout se vend" signifie qu'en baissant assez les prix, un vendeur recevra UNE offre, à condition d'avoir de la chance et tomber sur un gogo, qui n'a pas compris qu'on pouvait pratiquer le jeu de chaises musicales.

Petite annonce ou magazine gratuit: publicité. Attention : il s'agit du prix affiché.

Négociable : le prix de mise en vente est systématiquement gonflé de 5%, pour vous offrir la remise habituelle. En d'autres termes, tous les prix sont par définition négociables. Mais ce n'est pas cela la vraie négociation. A partir de -20%, vous pouvez estimer négocier les prix sur une base habituelle. A partir de -50%, vous commencez à faire une bonne affaire.

Faites une offre, je transmettrai : proposer -50% et attendre que l'affaire se fasse 6 mois plus tard.

C'est une indivision : les indivisions sont des situations tellement abracadabrantesques que les indivis cherchent parfois par tous les moyens à se débarrasser du bien immobilier, dont ils n'ont par définition plus besoin. Toute baisse de prix est indolore, car il faut diviser la baisse de prix par le nombre d'indivis. Ainsi, si vous faites une offre à -100.000€ sur une indivision de 4 héritiers, la comptabilité mentale de chaque vendeur sera de -25.000€, un chiffre plus facile à accepter.

Les études de marché des agences immobilières sont destinées à maintenir la confiance des investisseurs, des médias et des clients.

Ce sont généralement de petits ouvrages écrits sur commandes, dans un style convenu à l'avance, à partir de documents-type.

Le langage employé est assez rassurant et se caractérise par des interdits et des poncifs.

On note aussi la volonté de prolonger la fiction d'un monde parfait, où tout le monde s'enrichit.
Mais cette fiction est convenue, car personne chez les professionnels n'y croit réellement.

Il en résulte que très peu de professionnels lisent vraiment les études de marché, qui sont destinées aux gogos.

En fait : il s'agit d'une sorte de langage protocolaire et diplomatique. Les professionnels de l'immobiliers ont une admiration pour les financiers de haut vol et rêvent de transformer le béton en or. Ils empruntent à la finance son vocabulaire. Malheureusement, ce vocabulaire est mal employé, généralement à contresens de la situation financière.

Exemples :

Ne dites pas : baisse des prix.
Dites : atterrissage en douceur.

Ne dites pas : crise de l'immobilier se propageant à l'économie, telle une gangraine.
Dites : subprime (c'est quand même plus "classe" dans les dîners en ville).

Ne dites pas : l'immobilier est sinistré.
Dites : l'immobilier résiste.

Ne dites pas : Il y aurait quatre fois plus de vendeurs que d'acheteurs.
Dites : les acheteurs ont un budget insuffisant, à quand de nouvelles aides de l'Etat ?.

Ne dites pas : économistes.
Dites : déclinologues de l'immobilier.

Ne dites pas : explosion des stocks.
Dites : Allongement des délais de vente.

Ne dites pas : retournement de tendance.
Dites : ralentissement de la hausse.

Ne dites pas : Les prix sont trop élevés et vont bientôt s'effondrer.
Dites : La pénurie de logements en France est énorme.

Ne dites pas : 50% des agents immobiliers seront bientôt au chômage.
Dites : Les franchises immobilières sont dynamiques.

Ne dites pas : Les agents immobiliers mettent en place un système anti-concurrentiel.
Dites : Le fichier commun offre un réel service au client et facilite les recherches.

Ne dite pas : un krach.
Dites : une accalmie.

Ne dite pas : le marché s'effondre.
Dites : le marché repart.

Ne dites pas : negative equity.
Dites : en investissant dans l'immobilier, on gagne à tous les coups.

Ne dites pas : un marché immobilier déprimé.
Dites : retour au calme sur les marchés de l'immobilier.

Le site bulle-immobiliere.org est né en décembre 2004 pour informer des risques de bulle immobilière.

Durant l'année 2004, en pleine hausse des prix ressemblant à une courbe exponentielle, les grands médias publiaient essentiellement de bonnes nouvelles et insistaient sur les aspects magiques de la bulle immobilière. A l'époque, aucun avis discordant ne venait troubler cette vision optimiste.

Pourtant, de nombreux individus isolés s'étaient rendu compte d'un ralentissement des transactions et des premières difficultés du marché.

En Juin 2004, je visite plusieurs biens immobiliers et décide d'alerter mes proches en rédigeant l'étude Bulle Immobilière, mythes et légendes de l'immobilier. Cette étude est mise à disposition sur une simple page internet. Par bouche à oreille, l'étude sera téléchargée environ 100.000 fois par mois durant plus d'un an. L'étude met en avant l'aspect mythique: l'immobilier serait devenu une référence culturelle moderne, avec un aveuglement général devant les risques de krach.

En 2005, de grands économistes comme Robert J. Shiller évoquent l'imminence d'un krach généralisé. Dans la période d'euphorie, ces économistes sont totalement ignorés.

Presque naturellement, je comprends que les internautes ont besoin de se réunir pour échanger des informations et collaborer. A partir de Mai 2005, je mets en place un forum de discussion.

Ce forum de discussion est une sorte de hub, réunissant une communauté d'internautes, discutant et échangeant des informations. Le terme de communauté est très en vogue. Il désigne un groupement informel d'internautes, qui échangent des idées et collaborent à un projet. Par citer un exemple, on peut faire référence à la communauté Wikipedia. La communauté compte plusieurs milliers d'internautes, de sorte qu'elle consitute un réservoir d'idées et permet d'analyser en groupe l'évolution du marché de l'immobilier.

Rapidement, de nombreux messages viennent enrichir le forum de discussion de bulle immobilière. Aujourd'hui, le forum de discussion compte plus de 400.000 messages. Parmi ces messages, certains semblent prémonitoires.

A titre d'exemple, on peut citer les messages de Jean Dupont, mais il existe de nombreux auteurs de textes de qualité sur notre forum. Que les internautes de bulle immobilière ne m'en veulent pas, il existe des dizaines de contributeurs de textes de haute qualité.

Quelques texte de Jean Dupont :

• Synthèse de trois mois de recherche
• Cinquième cycle de Kondratieff
• Le crédit et l'immobilier
• La reine persane (le fou blanc n'a qu'à bien se tenir)
• Le bernankisme, invention de l'impôt universel
• Contribution au krach de l'automobile (Merci ReG_)
• L'information aujourd'hui
  

Un autre exemple de collaboration est notre revue de presse, comportant plus de 7.800 articles de presse. Cette revue de presse est le fruit d'un travail collaboratif unique. Elle réunit les principaux articles traitant de la bulle immobilière depuis 2004. Le grand nombre d'articles est bien la preuve que la bulle immobilière était connue de tous et que les professionnels de l'immobiliers, les hommes politiques et les financiers n'ont rien fait pour endiguer la catastrophe. Cette revue de presse est eu peu la chronique d'un désastre annoncé et connu de tous les décideurs, surtout dans les banques.

La revue de presse a été constituée dans un but de mémoire, pour offrir aux futurs archéologues un point d'entré unique. Dans un à deux siècles, on peut imaginer que les articles portant sur la bulle immobilière seront tombés dans le domaine public et qu'ils seront accessibles à tous. Si les pages de la revue de presse sont archivés, on pourra alors reconstituer toutes les étapes du développement et de l'éclatement de la bulle.

Internet agit comme un vecteur de communication, mais permet aussi aux compétences de se marier. Sur un forum comme le nôtre, il existe une sorte de sélection par la renommée, qui permet aux meilleurs rédacteurs et penseurs de se faire écouter et d'avoir une tribune.

Si l'on prend l'exemple de l'étude Bulle Immobilière, mythes et légendes de l'immobilier, on pourrait faire remarquer qu'une version retravaillée pourrait éventuellement faire un succès à 5.000 exemplaires en librairie. Sur le Net, l'audience est d'environ 100.000 exemplaires par mois. Soit 20 fois plus que le public total d'une édition papier.

Sur le forum, l'effet est encore plus grand, car nous diffusons 2.500.000 de pages par mois. Tout rédacteur de qualité a la possibilité de trouver une audience ... démultipliée.

Le résultat est une sorte de chaudron magique, qui grouille de compétences et réfléchit à la sortie de crise, quand les politiques et certains économistes en sont encore à se poser la question du pourquoi de la crise. Sur le forum, nous savons depuis plus de 2 ans qu'un krach a touché les Etats-Unis. Nous avons indentifié la future récession au Royaume-Uni. Le forum est au courant des risques d'implosion en Espagne, dont les banques ont émi 443 milliards d'euros de crédit pourri. Potentiellement, les seules dettes des banques espagnoles mettent en péril notre système financier.

Quand l'Espagne sera en faillite (ce qui est une évidence pour tous les économistes), qu'on ne vienne pas nous dire que l'on ne savait rien.

Entre Janvier 2007 et Juin 2007, j'ai filmé un documentaire en caméras cachées dans les agences immobilières. L'objectif était de vérifier la thèse de l'attérissage en douceur. Le documentaire a un certain intérêt historique, car il a été filmé un mois avant le début officiel de la crise du suprime aux Etats-Unis. Il n'existe aucun document équivalent sur Internet. Il s'agit du seul film jamais réalisé en caméra cachée dans des agences, durant un retournement de marché.

Les rushs du film suggèrent que le marché immobilier français serait dans un état de déliquescense avancé :

Dans une agence de Marseille, on m'avoue que les prix baissent de 15% instantanément. A Toulouse, un agent immobilier se connecte à son site internet pour m'indiquer une chute vertigineuse des visites. Dans cette ville, un autre agent m'indique que son carnet de rendez-vous est vide depuis plusieurs mois. A Carpentras, un agent immobilier parle de chute d'activité de l'ordre de 50%. Autant d'informations qui échappent à la presse classique.

Armé de 20 heures de rush, je décide de rendre visite aux plus grandes rédactions de la presse française, pour leur montrer mes films non-floutés. Je suis équipe d'un lecteur portable Archos et d'un casque multimedia. Les images non-floutées sont de qualité professionnelle, la caméra utilsée étant un bijou de technologie.

Les journalistes contactés vont tous me recevoir.

A part un journaliste du Parisien, aucun journaliste ne publiera la moindre information sur mes rushs.
Pourquoi ?

Les explications des journalistes sont sidérantes.
Je cite de mémoire quelques échanges.

• Un patron de rédaction me reçoit : "Monsieur, j'ai vu vos vidéos sur le Net, et je dois dire que je suis surpris. C'est pour cela que j'ai accepté votre demande de rendez-vous. Montrez-moi les vidéos ". Après avoir vu les vidéos : "Ce sont de véritables enregistrements, cela ne fait aucun doute. Nous nous sommes fait baiser. Les professionels nous livrent de fausses information depuis longtemps. Je peux vous assurer que je ne suis pas responsable de cette erreur". Moi : "publiez quelques lignes au sujet de mon reportage, c'est suffisant". Mon interlocuteur : "Malheureusement, c'est impossible. Nos articles concernant l'immobilier sont des commandes, échangées contre de la publicité. Nous pensions diffuser de l'information réelle, nous nous sommes fait gruger.". Et le responsable ajoute : "Je peux vous assurer que nous vérifierons mieux nos sources la prochaine fois".
• Dans un grand journal, on invoque d'autres raisons : "Je ne peux pas publier vos informations. En effet, nous attendons le moment opportun pour sortir l'affaire. Ce sera peut-être en septembre 2007. En fait, nous aimerions sortir l'affaire quand cela commencera à sentir le roussi pour Sarkozy". Moi : "Pourquoi lier l'immobilier à une affaire politique. Moi je n'accorde pas d'importance à la politique. Sortez l'information maintenant, parce que la société française doit connaître la vérité". Lui : "Non, on attend que cela aille mal pour Sarkozy. En fait, c'était probablement un leurre, car le site internet du journal en question abrite un superbe site de petites annonces, probablement très rémunérateur.
• Un grand magazine d'information : "Qui a parlé de votre reportage ?". Je réponds : "Personne, c'est un scoop, si vous diffusez l'information, vous serez les premiers". Le journaliste : "Si personne n'a diffusé l'information, je ne peux pas prendre le risque de le faire". Allez voir Le M**** ou Le P*****, généralement, ce sont ces deux journaux qui lancent les affaires.
• On ne me recevra jamais à Le M****, seulement des discussions téléphoniques. Ils veulent des chiffres et des statistiques. Or les chiffres sont produits par les professionels, donc aucune manière de rentrer en contact.
• Je me rends au Canard Enchaîné et je demande à parler au Rédacteur en Chef. On m'explique que le Canard traite uniquement d'affaires politiques et n'a pas de compétence particulière en économie. L'explication paraît plausible. J'écris plusieurs email au rédacteur en Chef pour lui proposer de lui montrer mes enregistrements non-floutés. En Juin 2007, personne n'a compris l'importance de la crise à venir, on me prend pour un doux-dingue.
• Un grand journal gratuit me contacte. Ils sont intéressés. A un moment, un journaliste me dit : "Il y a bien un krach en province, mais avez-vous fait des enregistrements sur Paris." Moi : "Non, je n'ai pas eu le temps de terminer mon reportage à Paris". Le journaliste : "C'est dommage, notre audience est principalement sur Paris. Votre histoire ne va pas intéresser les lecteurs."

Pour chaque démarche, je fais un rapide rapport sur Internet, afin de prendre date publiquement. Quelques exemples au hasard :

19 Juin 2007 : RV au Parisien, le seul journal qui acceptera d'écrire quelques lignes sur mon reportage.

22 Novembre 2007 : RV presse avec deux journalistes parisiens

Il y aura une dizaine de rendez-vous au total. Toutes ces informations sont publiques, la défaillance de la presse est générale, à l'exception du Parisien. Personne ne prend au sérieux les 20 heures film. Nous sommes un mois avant l'effondrement des marchés financiers.

Pourquoi cette défaillance ?
A mon avis pour plusieurs raisons :

Chiens écrasés : jusqu'à une période récente, la presse considérait l'immobilier comme un domaine de chiens écrasés.Les journalistes s'intéressent à l'information noble : les relations internationales, la politique, les réformes économiques. L'immobilier est une affaire de pigistes. Rien n'a été entrepris pour vérifier les sources des informations. Les professionnels connaissent cette situation et tirent profit.

Mutation économiques : les journalistes qui me recoivent sont surchargés de travail. Sur leur bureau, dans les salles de rédaction, des piles de communiqués de presse. En province, les journalistes écrivent 1 à 2 articles par jour. Dans les grandes rédactions, les journalistes peuvent écrire deux à trois articles par semaine. Bref, il faut être polyvalent et passer d'un sujet à l'autre. Dans ces conditions, les journalistes commentent les données dont ils disposent, sans vérifier les information sur le terrain. Fait étonnant : aucun journaliste rencontré ne se rend régulièrement dans les agences immobilières. Tous les échanges ont lieu par téléphone. Ou alors on regarde des reality-show sur M6. Cette défaillance, c'est un peu comme si un grand chef de cuisine livrait un surgelé ALDI à ses meilleurs clients.

Stratégie de survie : les grands journaux sont tous déficitaires. Les journalistes ou leur direction passent des accords avec de grands groupe, échangeant des pages de publicité contre des articles. Mais à aucun moment, les journalistes n'ont l'impression de diffuser de fausses information. Ils n'ont pas vraiment le choix : ou c'est la mort du journal, ou l'on passe quelques accords dans des domaines anodins, comme l'immobilier, n'ayant a priori de faibles répercussions sur l'économie en général. Lourde erreur d'appréciation ... L'immobilier est un domaine économique fondamental. Il faut mettre fin aux éditions spéciales, diffusées à la rentré ou durant les mois d'été, qui sont gorgées de publicités à en faire baver l'encre.

Problèmes méthodologiques : les journalistes privélégient l'approche argument/preuve. Aucune information n'est avancée sans chiffre (la preuve). Le problème, c'est que par paresse, aucun journaliste ne va vérifier sur le terrain les chiffres qui lui sont transmis. Le journalisme d'investigation est mort et enterrré. Il suffit alors à un quelconque lobby de fournir des chiffres et le tour est joué. Le journaliste n'est plus autonome, il a besoin du lobby pour lui fournir des chiffres.

Je ne critique pas les journalistes, car je sais qu'ils n'ont pas le choix et que ces mutations les dépassent.

Au contraire, je pense que dans toute situation, il faut comprendre les aspects bénéfiques et les exploiter.
C'est la thèse que je vais développer.

On peut remarquer que les acteurs (agents immobiliers, acheteurs, vendeurs) sont au courant des difficultés du marché. Le marché s'est informé, sans l'aide ni la participation des médias. Comme est-ce possible dans un monde dominé par les médias ?

Sur 200 caméras cachées et enregistrements, 100% des agents interrogés parlent de crise. Une possible explication : les agents immobiliers semblent avoir mis en place leur propre réseau d'information, constitué d'anciens collègues ou de réseaux locaux. Dans une caméra cachée, l'agent immobilier de Carpentras résume bien le mépris de la profession pour les grands médias. Il y a longtemps que les agents du terrain ne lisent plus la presse. Les agents immobiliers s'informent en contactant d'anciens collègues.

Les clients négocient les prix. Un agent immobilier de Montpellier indique : "Les clients sont désormais connectés à l'internet. Ils suivent des dizaines de biens sur Internet et sont très au courant". Quand l'information n'est plus disponible, les clients utilisent Internet.

On dirait que les structures d'information traditionnelles sont devenues inefficaces.
Que dit la théorie économique à ce sujet ?

D'après la théorie libérale, les organisations inefficaces sont ... remplacées par de nouvelles organisations.

On remarquera que le silence des médias ne m'a pas empêché de faire connaître mon reportage. Bien au contraire, on assiste sur Internet à un foisonnement d'idées et de groupes de réflexion. Les médias se réorganisent autour de nouveaux modes de diffusion électronique.

En France, tous les médias écrits traditionnels sont en faillite. Pourquoi sont-ils en faillite ? A mon avis, simplement parce qu'ils ne diffusent pas de véritable information, mais passent leur temps à recopier des communiqués de presse ou les documents de l'AFP. En conséquence, les lecteurs s'en détournent. De nouveaux médias, issus du mariage d'internet et des médias traditionnels, vont les remplacer.

L'approche de l'association bulle immobilière face au problème des médias ne consiste pas à se plaindre et à désespérer.

Nous avons bien compris que ceux qui détiennent les outils de commercialisation fabriquent de l'information.

Une solution pour sortir par haut consiste à créer un grand service public de la commercialisation de biens immobiliers. Nous allons lancer un site de petites annonces très complet, organisé sur le modèle de Wikipedia, qui a comme objectif de remplacer les structures traditionnelles de commercialisation. Ce projet est décrit en détail dans le document : projets.

N'hésitez pas à rejoindre notre équipe autour de ce projets.

Un manque de 1 million de logements correspondrait à 2,4 millions de personnes vivant dans la rue (un ménage = 2,4 personnes en moyenne).

Nous n’en sommes heureusement pas encore là ! Il existe certes un certain déficit de logements, qui pousse les acquéreurs à dépenser « autant qu’ils le peuvent » pour se loger (selon les critères de solvabilité admis par les banques et les bailleurs), mais on est loin du million de logements manquants.

La pénurie ne peut expliquer à elle seule la flambée des prix dans la mesure où elle existe depuis des décennies, alors que la flambée délirante des prix n’a « que » 10 ans. De plus, cela fait quelques années qu’il se construit chaque année environ 100000 logements de plus que l’augmentation annuelle du nombre de ménages (cela fait 25 ans que l’on n’a pas autant construit).

Une fois que le déficit de logements sera comblé, il n’y aura donc plus aucune justification à ces prix décorrélés de toute réalité économique.

Faux.

La France est un des pays les plus chers au monde.

Concernant la comparaison internationale, si quelques capitales européennes ont des prix immobiliers plus élevés, comme Londres, d'autres, comme Berlin, sont caractérisées par des prix largement inférieurs aux nôtres. La France n’est pas en bas de tableau contrairement aux idées reçues, et c’est de toutes façons le contexte local qui explique les prix (salaires, densités de population, politique des banques…).

Faux!

Les prix au Japon ont été divisés par deux en 15 ans, ils ont perdu près de 40% en Ile de France entre 1991 et 1998 et baissent depuis un an aux USA. Une trop forte hausse est systématiquement suivie d’une baisse tout aussi importante (et la hausse actuelle est historiquement inédite par sa violence).

Les statistiques de l'immobilier sont largement contestables.

Les statistiques des notaires portent sur les promesses de ventes effectuées il y a 6 mois (le temps qu’elles se transforment en vente et que les données soient collectées), tandis que la FNAIM utilise un indice lissé sur 24 mois pour atténuer les variations saisonnières.

Par exemple, quand la FNAIM annonce en janvier de l'année N+2 que les prix de l'immobilier ont augmenté de 8%, pour arriver à ce chiffre, elle fait la moyenne des prix de l'immobilier de l'année N+1, ensuite la moyenne de l'année N, et elle compare la croissance entre ces deux moyennes. Cela ne signifie donc pas que les prix de l'immobilier de janvier N+2 sont plus élevés de 8% que les prix de l'immobilier de janvier N+1. Juste que la moyenne des prix l'année N+1 est supérieure de 8% à la moyenne des prix de l'année N... Ce qui peut masquer des évolutions récentes marquées !

Ces indices ne peuvent vous informer d’une baisse de prix qu’avec 6 mois de retard minimum. Les statistiques basées sur des échantillons de transaction ou sur des ventes non réalisées (prix « affichés », ne reflétant pas l’évolution des marges de négociation, en forte hausse depuis quelques mois, ou prix des promesses de vente, de plus en plus souvent annulées faute d’acceptation du prêt) ont encore moins de valeur.

De plus, des statistiques basées sur le « prix moyen du m2 vendu » mélangent deux paramètres : l’évolution du prix d’un bien donné mais également l’évolution du type de bien vendu (le prix au m2 d’un studio ou d’un bien haut de gamme est plus élevé que celui d’un appartement familial). Cette seule donnée ne reflète donc pas la variation de prix d’un type de biens donné.

Ainsi en période de bulle, quand certains acheteurs ne peuvent acheter plus que des petites surfaces (les moins chères en prix total) , et lorsque il n'y a plus que les biens les moins chers qui se vendent, paradoxalement, cela fait monter les statistiques du prix au m2. On a l'impression que les prix de l'immobilier (indiqués au m2) continuent à augmenter alors qu'en fait le marché est déjà bloqué, une partie des biens (les plus grands) ne se vendent plus...

Vous remarquerez d’ailleurs que les seuls indicateurs dont on dispose en France se limitent quasiment à ceux communiqués par les agents immobiliers ou les notaires, c’est à dire par des professions qui ont un intérêt direct à la hausse des prix.

Churchill disait "Je ne crois qu'aux statistiques que j'ai moi-même trafiquées".

Les taux bas sont un piège.

Que se passe-t-il en cas de baisse des taux ?

La baisse des taux a un effet inflationniste sur les prix de l'immobilier et la durée des prêts.

En 2007 en France, la moitié des prêts étaient octroyés sur plus de 25 ans :
http://www.bulle-immobiliere.org/graphique_france_duree_moyenne_des_cre…

Les acheteurs disposent d'un budget plus élevé. Ils vont donc plus facilement accéder aux demandes des vendeurs qui essayent logiquement d'augmenter les prix le plus possible. C'est ce qui s'est passé ces dernières années avec des hausses atteignant parfois 15% par an.

Résulat : les ménages français sont endettés à plus de 70% de leurs revenus en 2006, contre 50% en 1997 :
http://www.bulle-immobiliere.org/graphique_france_taux_d_endettement_de…

La baisse des taux n'explique à elle seule la bulle immobilière, car l'Allemagne et le Japon n'ont pas connu de bulle. Cependant la baisse des taux a créé une situation favorable au développement d'une bulle immobilière, particulièrement marquée en France, en Espagne et au Royaume-Uni.

Que se passe-t-il en cas de hausse des taux ?

Quand les taux remontent, c'est l'inverse qui se produit :

D'une part la somme totale empruntée est plus faible,

D'autre part la durée des crédits est plus courte (le coût du crédit dissuade les crédits longs).

Les acheteurs disposent d'un plus faible budget. Pour vendre, les vendeurs sont obligés de baisser les prix. Mais l’acheteur reste gagnant car, avec des taux élevés, les durées d’emprunt sont beaucoup plus courtes (à cause du phénomène de plafonnement des sommes empruntable sur les durées de remboursement élevées).

Pour le comprendre, il faut analyser les taux d'effort des ménages : la part de remboursement sur le total des revenus.

Aux Etats-Unis, on constate un taux d'effort inversement corrélé aux taux d'intérêt :
http://www.bulle-immobiliere.org/graphique_US_taux_d_effort

Enfin, lorsque nos parents ont acheté à taux élevé, l’inflation était particulièrement forte, et les salaires augmentaient en conséquence : le poids du remboursement du crédit dans le budget devenait donc rapidement négligeable, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui.

Les achats d’étrangers en France ne représentent que 4% environ des ventes.

Leur influence sur le marché est donc négligeable. De plus, ils se concentrent sur certaines zones bien identifiées (certains quartiers de Paris mais pas la banlieue, certaines zones de villégiature…). De plus, la montée de l’Euro et l’augmentation des prix immobiliers en France commencent à les amener à s’intéresser à d’autres pays, comme l’Europe de l’Est.

C'est vrai sur le long terme : une fois le crédit remboursé, acheter revient toujours moins cher que louer.

Mais les frais liés à l’acquisition d’un logement (frais de transaction –agence et notaire-, intérêts d’emprunt –très élevés pendant les premières années de remboursement-, coût du déménagement) sont importants et donc longs à amortir. Il ne faut pas oublier que le propriétaire doit également payer l’impôt foncier et l’entretien. Il faut donc être certain de pouvoir rester longtemps dans un bien immobilier pour amortir son achat.

Acheter en empruntant sur 20 ans pour revendre après 2, 3, ou même 5 ans vu les prix actuels est rarement rentable économiquement…sauf bien sûr si entre temps la valeur du bien immobilier acquis augmente de 10% par an, comme cela a été le cas entre 1998 et 2005 (mais ce temps est clairement révolu).

Et que dire en cas de baisse des prix de l'immobilier !

C'est une phrase qu'on peut entendre parfois "être chez soi", "avoir son chez soi" serait l'apanage du propriétaire et non du locataire.

Pourtant, un locataire quand il loue un logement, est officiellement chez lui. Il a un contrat de bail clair, il paie un service, celui d'être chez lui. Il peut même changer la serrure et avoir ses clés, sans aucun souci. Le propriétaire n'a pas le droit de venir dans le logement sans l'autorisation du locataire.

Son bail peut être de 3, 6 ou 9 ans. Durant toute cette période, tant qu'il assume ses obligations, il est chez lui. Le bailleur ne peut reprendre son logement que dans des conditions bien précises, et lorsque le bail arrive à échéance (dans 3 ans, 6 ou 9 ans), selon des procédures bien précises. Et le bailleur doit avoir un motif valable pour donner congé au locataire, même quand le bail arrive à échéance. (congé pour vente, reprise pour loger quelqu'un de sa famille etc). Si le bailleur donne congé au locataire soi-disant pour vendre et que finalement il garde le logement pour lui et n'en fait rien, il peut être condamné.

De plus, les locataires ont tout à fait le droit de repeindre les murs de la couleur qu'ils souhaitent, de changer les revêtements, de faire des amménagements sans demander d'autorisation au propriétaire... La seule chose qu'ils n'ont pas le droit de faire seuls, c'est de transformer la chose louée, abattre un mur par exemple, transformer un appartement en salle de sport ! Et encore, si le locataire souhaite faire des travaux plus conséquents, il peut demander l'autorisation au propriétaire que ce dernier peut lui accorder, voire s'arranger avec lui pour financer les travaux. Bien des choses sont possibles en étant locataire !

Et puis les propriétaires, tant qu'ils n'ont pas remboursé leur crédit à la banque, s'ils ont financé par ce moyen le logement, restent à la merci de celle-ci en cas de pépin financier, s'ils n'arrivent pas à rembourser leur crédit. Quelque part, ils restent locataire de leur banque. Les vrais propriétaires sont ceux qui ont remboursé leur crédit sur le logement. Est-ce que cela signifie que les propriétaires remboursant leur crédit ne sont pas "chez eux" ? Et bien si, au même titre que les locataires, ils sont chez eux, tant qu'ils remplissent leur part d'obligation vis-à-vis du logement, notamment payer !

"Etre chez soi" à quoi cela correspond-il ? Peut-être au sentiment de sécurité, une certaine notion du foyer. Mais on n'est pas plus en sécurité dans son logement en étant locataire ou propriétaire remboursant un crédit, ou même propriétaire ayant fini de payer. Il y a toujours des loyers, des mensualités de crédit, des charges, de la rénovation, des taxes foncières. Si on ne peut plus payer, on doit quitter son logement. Selon que l'on soit locataire ou accédant à la propriété ou propriétaire, cela engendre aussi des frais que les personnes peuvent plus ou moins assumer selon leur situation et le motif de leur non-solvabilité.

Etre "chez soi" ce n'est pas tant la propriété des murs, c'est plutôt se sentir "bien chez soi" et rester libre. Pour certaines personnes la liberté, c'est de posséder, pour d'autres, c'est la facilité de mobilité !

Cela a été vrai jusqu'à présent, mais rien ne prouve que cela va continuer.

Se baser sur l’observation du siècle et demi passé pour anticiper l'évolution à venir du marché revient à oublier une règle de base de l'économie: « Les performances du passé ne présagent pas des performances futures ».

Jusqu’à présent, les fondamentaux économiques et démographiques (accroissement des richesses et de la population) ont justifié une hausse des prix des logements ; mais la faiblesse de la natalité dans les pays occidentaux et nos difficultés économiques engendreront très certainement un retournement de tendance dans quelques années (prévu entre 2030 et 2050 pour la France). On se retrouvera alors en sur-disponibilité de logements, avec un effet sur les prix évident… d'autant plus que les nouvelles méthodes de constructions, plus économiques en énergie, contribueront à dévaloriser une grande partie du parc de logements existant.

Graphique en cours de réalisation

Source (plusieurs fichiers Excel) : http://www.census.gov/const/www/newresconstindex_excel.html

Source : Paul Krugman, http://krugman.blogs.nytimes.com/2008/02/04/credit-crunch/

Graphique : Opportunité d'acheter / coût de location 2005 aux Etats-Unis

Source : La soutenabilité des prix de l’immobilier aux États-Unis et en Europe, Banque de France

Graphique en cours de réalisation.
On notera que le pic de prix est atteint en Mars 2006.

Source : http://www.census.gov/const/C30/residentialsa.xls

Une bulle immobilière se définit par un écrart de l'indice des prix de l'immobilier par rapport aux fondamentaux.

Les fondamentaux sont liés à la rentabilité d'un bien (exprimée par sa valeur locative) et l'indice du coût de la contruction (remplacement d'un bien existant). En micro-économie, ces indices correspondent aux choix du consommateur : acheter, louer, faire construire. Normalement, ces trois choix doivent être corrélés.

Sur le graphique présenté par Robert Shiller devant la commission d'enquête du Sénat, on remarque une décorellation complète de l'indice des prix de l'immobilier par rapport à l'indice du coût de la contruction et à l'indice des loyers.

Par ailleurs, on note que les indices coût de la construction et loyers sont stables. La hausse des prix de la construction n'est pas responsable de la bulle immobilière. On remarquera la pente descendante des prix depuis 2007. Il est probable que l'indice des prix retourne à la normale.

Source : Témoignage de Robert Shiller devant le Sénat

Source : http://en.wikipedia.org/wiki/United_States_housing_bubble

Robert Shiller a présenté ce graphique devant la commission d'enquête du Sénat.

Le graphique étudie deux indicateurs :

D'une part le taux d'effort des ménages, représenté par l'investissement immobilier d'habitation divisé par le PIB.

D'autre part les taux d'intérêt de la F.E.D.

Entre 1990 et 2000, les deux indicateurs sont corrélés. A partir des années 2000, le taux d'effort des ménages et les taux d'intérêt sont diamétralement opposés. La baisse des taux serait une anomalie, une erreur de politique économique. Cette erreur aurait provoqué l'envolée des prix à un niveau d'effort insoutenable.

La hausse des taux a provoqué un retour à la normale du taux d'effort.

Source : Témoignage de Robert Shiller devant le Sénat

Graphique au format Flash en cours de réalisation.

graphique en cours de réalisation.

Source : http://www.housepricecrash.co.uk/graphs-mortgage-approvals.php

Ces graphiques illustrent la différence des points de vue selon l'organisme professionel fournissant les données.
Tous les chiffres montrent un retournement fin 2007 :

Sources :
http://www.housepricecrash.co.uk/indices-dclg-national.php
http://www.housepricecrash.co.uk/indices-halifax-national.php
http://www.housepricecrash.co.uk/indices-land-registry-national-monthly…
http://www.housepricecrash.co.uk/indices-prime-location-national.php
http://www.housepricecrash.co.uk/indices-rightmove-national.php

Graphique en cours de réalisation.

Source : http://www.insolvency.gov.uk/otherinformation/statistics/historicdata/I…

Source : http://www.insee.fr/fr/insee_regions/lor/publi/pub_elect/EL49_2006/EL49…

Source : La soutenabilité des prix de l’immobilier aux États-Unis et en Europe, Banque de France

Source : http://www.cml.org.uk/cml/filegrab/2AP3.xls?ref=2752

Existe-t-il une bulle immobilière au Royaume-Uni ?

Pour répondre à cette question, on peut analyser les prix déflatés de biens immobiliers.
On voit la précédente bulle, suivie d'un éclatement.

La tendance long terme suggère un éclatement prochain de la bulle immobilière des années 2000.

Source: Nationwide

Dernière mise à jour : Q3 2007

Graphique en cours de réalisation.

Source : Council of mortgage lenders

Source : http://www.imes.boj.or.jp/english/publication/edps/2003/03-E-15.pdf, page 23

Durant toutes les bulles se pose la question du retour à la normale. Certains hypothèses suggèrent un plateau haut permanent. D'autres hypothèses prévoient un retour des prix à la normale. C'est la deuxième hypothèse qui s'est vérifiée au Japon (courbe en noir).

Source : http://www.imes.boj.or.jp/english/publication/edps/2003/03-E-15.pdf, page 22

Source : http://www.stat.go.jp/data/nihon/index.htm

Source : http://www.imes.boj.or.jp/english/publication/edps/2003/03-E-15.pdf page 26

Source : http://www.insee.fr/fr/insee_regions/lor/publi/pub_elect/EL49_2006/EL49…

Graphique : Opportunité d'acheter / coût de location 2005 en Allemagne

Source : La soutenabilité des prix de l’immobilier aux États-Unis et en Europe, Banque de France

L'Allemagne est le laboratoire démographique de l'Europe.

Le marché immobilier allemand préfigure le marché immobilier européen du futur :
une longue déprime, liée à la diminution de la population.

Source : http://www.ifri.org/files/note_cerfa_6.pdf

A partir de 70 ans, on estime que la première raison de vente est le "downsizing" : vendre un grand logement familial pour acheter un petit appartement, adapté à la vieillesse. A partir de 85 ans, certains analystes estiment que 20% des personnes âgées quittent leur logement pour vivre en maison de retraite.

Sur la pyramide des âges de 2000, on constate que la part des personnes âgées de plus de 70 ans est importante.
Sur la pyramide des âges de 2050, on constate une inversion de la pyramides des âges.

Cette situation est inédite et présage de grandes difficultés pour vendre.

Le prix de vente résulte d'un rapport de force entre vendeur et acheteur.
Un excès de logements anciens peut faire basculer les prix, bien au delà du raisonnable.

En Allemagne, les prix ne sont pas près de s'envoler !

Source : http://www.ifri.org/files/note_cerfa_6.pdf

Graphique Flash en cours de réalisation.

Image licence Creative Commons.

Source : http://www.ensilicio.com/2006/12/comparando-la-inversion-inmobiliaria-y…

Graphique : Opportunité d'acheter / coût de location 2005 en Espagne

Source : La soutenabilité des prix de l’immobilier aux États-Unis et en Europe, Banque de France

Graphique en cours de réalisation.

Source :

Graphique en cours de réalisation.

Ce graphique montre une stabilité des prix de l'immobilier, alors que l'Espagne abrite plusieurs villes nouvelles fantôme et que 50% des agences immobilières ont fermé en 2008. En fait, il semblerait que les lobbyies de l'immobillier vérouillent l'information. Il y a un réel danger à prétendre que tout va bien, alors que l'économie espagnole croule sous les dettes et a saupoudré 430 milliards d'euros de crédit pourri dans toute l'Union-Européenne.

Quand connaîtra-t-on les véritables chiffres de l'immobilier en Espagne ?

Fichier Excel : http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/APLI/igp.XLS

Graphique en cours de réalisation.

Source de données : http://www.ahe.es/bocms/images/bfilecontent/2006/04/26/90.pdf?version=10

Source : http://www.abs.gov.au/Ausstats/abs@.nsf/0e5fa1cc95cd093c4a2568110007852…

Graphique en cours de réalisation.

Source : http://www.abs.gov.au/ausstats/abs@archive.nsf/log?openagent&641602.xls…
Il s'agit de maisons anciennes, terrain compris : http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/abs@.nsf/Lookup/6416.0Explanatory%20Note…

Graphique en cours de réalisation.

Source : http://www.abs.gov.au/ausstats/abs@archive.nsf/log?openagent&641601.xls…
Il s'agit du prix des maisons neuves, sans le terrain : http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/abs@.nsf/Lookup/6416.0Explanatory%20Note…

Source : http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1&curre…