Le mythe du "prix du marché"

Une contribution donnant une bonne définition de ce qu'est le prix du marché

Je bosse depuis presque 30 ans dans des agences immo (administratif/compta), j'ai connu le marché en baisse (en crise même, dans les années 90) et je voulais juste préciser un point : "le prix du marché" ça ne veut rien dire.
Le vrai prix du marché on ne le connait que quand on a vendu

C'est un terme que les pro emploient pour indiquer que l'estimation est dans les clous de ce qui s'est vendu récemment, mais ça ne garantie en rien qu'elle est bonne et surtout qu'elle va le rester longtemps.

Le marché peut évoluer vite, à la hausse comme à la baisse, et si le bien n'est pas vendu sous 3 mois ou qu'il se vend en une semaine, c'est qu'il n'a jamais été au "prix du marché".

Pour imager, il y a 3 situations de marché :

• quand il y a 100 acheteurs solvables pour 5 maisons équivalentes à vendre, le prix du marché se trouve autour du budget moyen des 5 acheteurs les plus riches (marché en hausse, les années 2000)
• quand il y a 100 acheteurs solvables pour 100 maisons équivalentes à vendre, le prix du marché se trouve dans la moyenne des budgets de l'ensemble des acheteurs (marché stable, 2010/2011)
• quand il y a 5 acheteurs pour 100 maisons, le prix du marché n'existe plus vraiment : il n'y a pas assez d'acheteurs, la majorité des biens ne se vendront pas, ils n'ont donc plus de valeur de marché liée à la qualité du bien.

Dans ce dernier cas, qui est le cas actuel quasiment partout en province, seuls 5 maisons se vendront sur les 100, et les acheteurs choisissent forcément les 5 plus belles maisons au le meilleur prix, c'est à dire le plus bas.

Evidemment, dans la plupart des cas, ces acheteurs attendent une vente contrainte (divorce, mutation, chômage, succession) car ils sont certains que sur le volume il y en aura, et que le prix négocié sera bien plus bas que ce qui est affiché sur la majorité des biens. D'ailleurs, pour info, les acheteurs solvables se présentent aujourd'hui dans mon agence en demandant directement à ne visiter que des biens en ventes forcées ^^ (je suis dans l'Orne)

Le prix du marché est alors celui de la vente contrainte, soit généralement entre -10% et -30% des prix estimations et des prix affichés en vitrine.

En d'autres termes, si vous êtes sur un marché local "bloqué" (beaucoup de biens à la vente mais qui restent des mois), le prix du marché n'a strictement rien à voir avec les prix affichés : le prix du marché c'est celui de la vente forcée, puisqu'il n'y a que ça qui se vend.

Je me suis permet d'intervenir car j'ai vu beaucoup de personnes bloquées sur une estimation "au prix du marché" durant des mois, et finir par être contraint de vendre 20 ou 30% en dessous de ce qu'ils pensaient obtenir : une vente "au prix", c'est 3 mois, maxi 6 dans un marché très bloqué, si ça dépasse les 6 mois et que le marché ne donne pas de signe de reprises il faut prendre conscience que le prix doit être baisser franchement.