L'approche par le revenu consiste, en fonction du revenu d'un ménage, à comparer la surface moyenne qu'un ménage peut occuper dans le cadre d'un achat à celle à laquelle il peut prétendre dans le cadre d'une location.
Nous abordons également la question du choix sous l'angle de la prudence comptable.

Surface moyenne achetée ou louée

Pour un même budget de ménage, on compare :

La surface moyenne pouvant être acquise par achat (A),

La surface moyenne pouvant être louée (L).

On étude le rapport A/L*100.

Graphique : Opportunité d'acheter / coût de location 2005

Le graphique se lit de la façon suivante : pour 100 mètres carrés loués, on pouvait acheter 130 mètres carrés en 1997. Source : La soutenabilité des prix de l’immobilier aux États-Unis et en Europe, Banque de France

En 1998, les prix de l'immobilier sur le marché de l'ancien atteignent leur point bas.
Il est alors beaucoup plus intéressant d'acheter plutôt que de louer.

A partir de 2003, la hausse des prix de l'immobilier ne permet plus d'acheter une surface comparable à celle que l'on pourrait louer. Les loyers progressent, mais moins vite que les prix à l'achat. Depuis 2003, la location a un net avantage en terme de surface.

En fait, 2003 est une année charnière, comme nous allons maintenant l'étudier.

Le principe de prudence comptable appliqué à l'immobilier

Dans l'article Le combustible de la bulle immobilière, nous avons présenté les facteurs à l'origine de la bulle immobilière :

A partir de 2003, la hausse des revenus, la baisse des taux d'intérêt et l'augmentation de durée des crédits ne peuvent plus expliquer la hausse des prix de l'immobilier. Les prix de l'immobilier deviennent alors un phénomène inexplicable, irrationnel et auto-entretenu, rejoignant la définition habituelle d'une bulle.

Lorsqu'il s'agit de l'investissement d'un ménage, sur une période plus de 20 années, il convient d'appliquer des principes de gestion de bon père de famille, aussi appelés principes de prudence comptable. Ces principes s'appliquent également aux entreprises et sont destinés à éviter tout risque de faillite. Dans le cas d'une bulle financière, totalement irrationnelle et imprévisible, c'est un choix recommandé.

La méthode consiste à :

maximiser les coûts d'une stratégie,

minimiser les gains espérés.

Si on applique ce principe à la bulle immobilière, on doit considérer les hypothèses suivantes :

revente du bien immobilier à perte (éclatement inévitable).

remboursement de crédit supérieur à un loyer (c'est le cas depuis 2003).

Le propriétaire est alors doublement perdant par rapport à un locataire :

D'une part, le propriétaire subit une perte en capital (negative equity),

D'autre part, le propriétaire a remboursé un prêt pour un montant supérieur à un loyer (voir premier graphique, après 2003).

Ces principes simples sont confortés par le krach immobilier intervenu en 2007 aux Etats-Unis et en Espagne, preuve que les conséquences de mauvais choix peuvent être douloureuses.

Dans le cas d'un achat en France, vous pouvez vous reporter au tunnel de Friggit, qui indique que les prix de l'immobilier sont surévalués de 80% et essayer de négocier de fortes remise sur votre achat, mais cela suppose un environnement local détérioré.

Dans une période de grande turbulence économique et en l'absence de bonne affaire ou de forte remise de prix, nous conseillons la location.